农村土地使用证怎么办（非农户口回农村购地建房，要注意什么？）

田园乡村，一处院落，三餐四季，院前屋后种点花花草草，很多人羡慕这样的生活。因此，许多城里人，尤其是退休的人想去农村盖一座小院，享受一下退休生活。也有不少城里人想到农村谋取发展，开办民宿。还有的人畏惧城里高房价，想在农村建房居住。

可由于农村的宅基地被禁止交易，城里人不能买卖宅基地，这是大家都知道的，这个相关法规早在1999年的时候就已经规定了，所以一旦有城里人进行宅基地的交易，一旦被发现，相关合同就会作废，没有任何法律效应，且会没收涉事的土地。

国家推出这样的规定不是没有理由的，因为宅基地属于集体财产，只有农村居民才有使用权，自然不能拿来私自交易。为此，很多城里人即使想到农村生活，谋取发展，可能也因房子的问题，打消了这个念头。

如今迎来了一个好消息，国家出台相关法律政策，支持城里人到农村建房了。有哪些规定呢？大家来围观一下：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款规定，“……鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”

《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）提出，“……鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创业创新。

各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。”

2018年1月2日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋所有权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

在政策利好的带动下，农村的这些宅基地也变得值钱。

一个是道路边的宅基地。村子里的很多路通常比较窄，雨天也比较泥泞，但如果选在道路边，路就比较宽，比较好，便于交通，且还能在路边开设餐馆，所以潜力比较大；

二是距城区近的宅基地。在城市的发展下，城郊农村逐渐并入城市，那里房子的价值也会随之提升，那么就算是收租金，也能从中赚取一笔不小的钱；

三是风景秀丽地区的宅基地。最近几年，在城市发展趋于饱和、城市居民压力大等因素下，农村旅游业热度很高，如果能在那里合作建房，发展旅游业，也能赚取可观的收益。

也正因为农民的宅基地越来越值钱，很多人也下乡与农民合作建房，但与农民合作建房的矛盾也越来越多。那些想下乡的，也开始顾虑重重。下面通过几个案例来搞清楚以下问题：

与农民合作建房，房屋所有权该花落谁家？

和有宅基地的农民合作建房是不是可以取得所建房屋的所有权呢？

与农民合作建房签合同需要注意哪些？

案例一：

2006年，原告李某将自有的宅基地房屋自愿卖给被告丁某，签订《房屋买卖契约》，并交付了房屋产权证书，该契约生效且已经实际履行完毕，被告丁某在宅基地上盖房屋。后原告李某以被告丁某并非本村成员，不享受无偿使用的福利，无法取得宅基地使用权的主体资格；以双方签订的农村房屋宅基地买卖合同违反法律、行政法规关于农村房屋宅基地禁止买卖的强制性规定为由，主张合同无效。

法院裁定：

宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，也没有规定农村房屋不可以转让给不同集体经济组织的村民，故该契约不违反法律法规的强制性规定；

该买卖行为发生的时间较长，被告丁某在原房屋的基础上进行加盖、拆建后已居住多年，如果认定该契约无效，有违诚实信用原则，也不利于市场经济鼓励交易的原则。

因此，本案契约双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，

故原告李某以该契约违反法律行政法规强制性规定为由，要求确认合同无效缺乏事实和法律依据，不予支持。

案情分析：

因本案被告为非原告村里的村民，但身份仍然为农民，法律没有禁止不同集体经济组织的村民买卖房屋，契约不违反法律法规的强制性规定。而且被告实际修建房屋、居住，原告与被告之间也是自愿交易，都是真实意思表示，为了利于市场经济鼓励交易，法院认定合作建房协议有效。

案例二：

原告是某村村民，取得宅基地使用证和房屋所有权证。被告为非原告所属集体经济组织成员，属于城镇居民。2013年原被告签订协议，约定在宅基地上合建房屋。《协议书》约定的主要内容为：一是原告提供宅基地，被告投入资金，双方合作新建的房屋按约定各拥有一半产权，原告须协助被告办理相关产权证书；二是依约归原告所有的一半新建房屋，供被告经营农庄使用。原告不得干涉被告经营管理，以及依约流转使用权等等。后原告主张合同全部无效。

法院裁定：

法院认为，原、被告均具有相应的民事行为能力，所订立的《协议书》也是双方的真实意思表示，但是否违反法律、行政法规的强制性规定，变相非法转让农房所有权的约定无效，合作建房、不得干涉经营管理及依约流转使用权等其他约定有效。主要理由如下：

第一，宅基地使用权由特定成员享有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”

第二，所有权有限取得并可让渡权能。所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。为充分发挥物的效用，所有权人可在其所有物上为他人设定地役权、抵押权等物权，以及依约出租、无偿使用，作为使用权人有权利自行占有、使用，也有权转移宅基地的占有、使用以获得财产权收益。因此，按“法不禁止皆自由”原则，原告将其所有的住宅，提供给被告使用，是原告在其房屋所有权、宅基地使用权上自行设定权利负担的行为，不应当予以法的干预。

第三，国家鼓励盘活利用闲置宅基地。原告将宅基地出租给被告使用，是对宅基地占有、使用权利的让渡，土地管理法并未禁止，只是出租后不得再申请宅基地。

案情分析：

因本案被告为城镇居民，宅基地所有权属于村农民集体，而其使用权的享有有着特定的身份条件限制，仅农村集体经济组织成员有资格申请无偿使用，对宅基地只有使用权而无处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。根据地随房走的原则，农村房屋买卖必然涉及农村集体土地的买卖，处分房屋的同时也处分了土地，向非集体经济组织成员出售房屋实际上是使其获得宅基地无偿使用的资格，损害了集体经济组织的权益。

《民法典》第一百五十三条第一款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”

国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

因此，本案中，原告将宅基地变相卖给被告违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。其它认定有效。