房产全款买入然后抵押（全款买房开发商抵押了怎么办）

提示：本案为房屋买卖合同纠纷，原告作为自然人个人购买了开发商某房屋，已经支付了全部款项，后来发现该房屋连同土地所有权已经在双方交易之前已经被开发商抵押给其它公司，依据《民法典》规定：未经抵押权人同意，抵押人无权处分抵押财产。这就意味着可能房屋买卖可能最终无法履行。然而，本案支持了购房者的请求，法院认为理由主要在：本案中，1长城公司与山水公司建立监管账户接收购房款的行为意味着长城公司知晓并认可房屋所有权会在购房人与出售者之间的变动和流转。2从保护交易安全的角度，若原告在已经支付全部购房款的情况下，仍不能取得房屋的所有权，有损于其对于交易安全的信赖利益。从交易成本支出的角度，相对于购房人，抵押权人具有较为优势的地位和资源以实现其抵押权利。3结合本案事实背景，考虑原告作为普通消费者与作为专业信托机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异；在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其期待权应优先于长城公司的抵押权获得保护。

【原告唐某伟诉称】：

2019年3月13日，原告与山水公司签订《购房意向协议书》，约定原告购买山水公司开发的涉案房屋。双方对购房权利义务做了约定。原告依约于2019年3月8日至2019年3月13日期间向山水公司支付全部购房款27982177元。协议书签订后，经房屋登记部门审查确认了原告有购房资格。后原告多次要求山水公司办理网签，签署《北京市商品房现房买卖合同》事宜无结果。

最终，山水公司员工称公司经营状况严重恶化，员工已大量离职，现已无人负责相关事宜。经查山水公司现涉诉案件多达500余件，大部分涉及贷款、信托、借款违约，其债权人通过财产保全及执行程序查封了大量购房人已支付全款但仍登记在山水公司名下的房产。原告购房是用于居住且名下没有其他可用于居住的房产。鉴于原告已履行完毕己方义务，具备购房资格，以及山水公司的上述情形，已符合法定合同义务履行加速到期情形，为此原告特向贵院提起本案诉讼。综上，请贵院查明事实，公正裁判，维护原告的合法权益。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令长城公司立即注销北京市朝阳区弘燕山水文园x房屋（以下简称涉案房屋）的抵押登记；2、判令山水公司立即向原告交付涉案房屋；3、判令山水公司立即协助原告办理涉案房屋的权属转移登记到原告名下，直至原告取得房屋产权登记证书。

【被告山水公司、长城公司辩称】：

山水公司辩称：山水公司配合交付涉案房屋及转移登记以长城公司办理完成注销登记为条件，涉案房屋不具备提供基础设施的条件。

长城公司述称：长城公司无法确认原告是否支付购房款至山水公司，原告需提供明确的银行流水。一、长城公司并非《购房意向协议书》的当事人，不应当被列为本案被告。本案为商品房买卖合同纠纷，长城公司未与原告签署《购房意向协议书》，并非协议当事人，不对原告承担任何义务。根据合同相对性原则，原告无权将长城公司列为被告，无权要求长城公司承担任何义务。二、长城公司对涉案房屋享有抵押权，山水公司未清偿全部债务，原告无权请求注销抵押登记，且原告未提交支付全部房款的付款明细，仅提供收据，不能证明实际付款情况。在涉案房屋所在楼栋取得不动产登记之前，山水公司以其名下山水文园项目B区二段93728.37平方米的在建工程及全部土地为其在主合同项下债务的履行提供抵押担保，长城公司为抵押权人，担保的债权额为38亿元，2016年11月9日办理抵押登记。

2019年5月23日，山水公司将朝阳区弘燕山水文园19号楼的全部现房房产（包括涉案房屋）抵押给长城公司并办理了抵押登记。因山水公司未依约支付款项，长城公司已向北京市第三中级人民法院申请强制执行，案号为（2020）京03执某11号。山水公司尚未偿还全部欠款，原告无权要求长城公司注销抵押登记。三、未经长城公司同意，山水公司不得转让涉案房屋，亦不能办理转移登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）第三条第二款规定：“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”根据上述规定，长城公司为涉案房屋的抵押权人，在抵押期间未经过长城公司的同意，山水公司不得转让涉案房屋，且不动产登记中心亦不予办理转移登记。四、涉案房屋对应的土地使用权已被其他法院查封，亦无法办理房屋所有权转移登记。据长城公司了解，青海省西宁市中级人民法院根据五矿国际信托有限公司的申请，于2020年5月12日查封了山水文园19号楼对应的土地使用权，根据房地一体原则，则19号楼的全部房屋均被查封。因涉案房屋所有权及对应的土地使用权均被法院查封，故涉案房屋无法办理过户手续，属于履行不能。

综上所述，长城公司并非《购房意向协议书》的当事人，不应作为本案被告。长城公司作为抵押权人，从未同意山水公司转让涉案房屋，且原告未代为清偿债务，抵押权仍存在，原告无权请求长城公司注销抵押登记，亦无权请求办理转移登记手续。请求驳回原告的诉讼请求。

【人民法院查明事实】：

2019年3月13日，原告作为买受人（乙方））与山水公司作为出卖人（甲方）就涉案房屋签订《购房意向协议书》，约定原告自愿订购涉案房屋，建筑面积为274.51平方米，单价为107300元，总价为29454923元，优惠价为27982177元。乙方应于本协议签订当日支付甲方5000000元整的房号保留金，甲方自2019年3月8日至2019年3月18日为乙方保留该房屋的购买权。

在乙方获得北京市购房网签资格允许后3日内，乙方需至山水文园东园接待中心签署《北京市商品房现房买卖合同》。若经过北京市建委审核乙方未获得北京购房网签资格，及/或乙方未在约定期限内至山水东园接待中心签订《北京市商品房现房买卖合同》，则本协议自动解除。

原告通过转账形式向山水公司支付全部购房款。2019年3月8日，山水公司给原告开具5000000元房款收据。2019年3月13日，山水公司给原告开具22982177元房款收据。

2019年6月19日，山水公司作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）签订三份《车位协议》，约定乙方自愿租赁地下车库第19-143号、第19-145号、第19-146号，使用期限为50年，每个车位总租金为50万元，合同租期为20年，20年期满后，甲方仍将该车位免费提供乙方使用30年。

2016年11月9日，长城公司取得京（2016）朝阳区不动产证明第0000076号不动产登记证明，上载：证明权利或事项为抵押权，坐落为朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目，其他部分载明担保债权数额为38亿元，抵押期限自2016年10月11日至2021年12月31日；附记部分载明“93728.37平方米在建工程及全部土地（不含人防所分摊的土地面积）”。

2019年5月23日，长城公司取得京（2019）朝不动产证明第0023342号不动产登记证明，上载：证明权利或事项为抵押权登记，坐落为朝阳区弘燕山水文园19号楼7层1单元-701等58套，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为38亿元，债务履行期限自2016年11月22日至2021年11月21日。

长城公司就与山水公司的债权向北京市第三中级人民法院申请执行，该院于2020年7月31日轮候查封包括涉案房屋在内的弘燕山水文园17、18、19、20、31号楼的全部房产。原告向该院提出执行异议，该院于2020年12月25日作出（2020）京03执异某87号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。

青海省西宁市中级人民法院在申请人五矿国际信托有限公司与山水公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案中于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定查封了山水公司位于朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目。原告向该院提出执行异议，该院于2021年12月21日作出（2021）青01执异300号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。

北京城建五建设集团有限公司与山水公司财产保全一案中，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03财保220号民事裁定书，裁定“查封山水公司位于朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目的土地”，并以（2020）京03执保573号立案采取保全措施，轮候查封了前述土地，冻结期限为2020年12月22日至2023年12月21日。后城建五建设公司向本院申请强制执行，北京市第三中级人民法院于2021年8月4日立案执行，案号为（2021)京03执1384号。原告就前述执行标的提出书面异议，北京市第三中级人民法院作出（2022）京03执异54号民事裁定书，裁定“中止对北京市朝阳区弘燕山水文园x室房屋及所占用范围内的土地使用权的执行”。

庭审中，原告提供《不动产登记信息查询结果告知单》，欲证明其在2022年8月3日查询其名下无房屋所有权或使用权登记信息。

经询，原告称山水公司已经于2019年底通知其前往借贷中心签署《北京市现房买卖合同》以及进行网签事宜，由于疫情及山水公司的债务危机，山水公司的员工纷纷离职无人管理导致未能办理网签及过户手续。

庭审中，原告提交电费交纳凭证，欲证明其已经自行入住涉案房屋并使用。

案件审理中，原告申请查封山水公司名下位于北京市朝阳区弘燕山水文园x房屋。

【法院认为】：

原告与山水公司签订的《购房意向协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行合同义务。

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

原告和山水公司签订的《购房意向协议书》实际内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额以及支付方式等合同基本内容，可以认定双方已签订房屋买卖合同，且原告已支付全部购房款并自力入住涉案房屋。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。

本案中，长城公司与山水公司建立监管账户接收购房款的行为意味着长城公司知晓并认可房屋所有权会在购房人与出售者之间的变动和流转。

原告作为普通购房人，购房的主要目的除占有、使用外还期待获得房屋所有权。原告已按照合同约定支付全部购房款，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待，其行为无任何过错。

从保护交易安全的角度，若原告在已经支付全部购房款的情况下，仍不能取得房屋的所有权，有损于其对于交易安全的信赖利益。从交易成本支出的角度，相对于购房人，抵押权人具有较为优势的地位和资源以实现其抵押权利。

综上，结合本案事实背景，考虑原告作为普通消费者与作为专业信托机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异；在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其期待权应优先于长城公司的抵押权获得保护。据此，对于原告要求山水公司继续履行《购房意向书》，协助将涉案房屋办理转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求长城公司注销抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。

关于原告要求山水公司交付房屋的诉讼请求，因原告自述其已自力入住，所以对于交付的诉讼请求不予支持。