房贷的两种还款方式主要是等额本金还款和等额本息还款。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
1、等额本金法
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率;
每月本金=总本金/还款月数;
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率;
还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2;
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额。
注意：在等额本金法中，每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
2、等额本息法
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：
每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)^贷款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1];
每月利息=剩余本金x贷款月利率;
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)^贷款月数/【(1+月利率)^还款月数-1】-贷款额;
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)^贷款月数/【(1+月利率)^还款月数-1】。
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
最近，某网红考研教师因在个人微博上吐槽“6年还60万房贷，利息57万”，房贷相关话题成为了这两天的热搜，引发网友热议。2月22日，该事件又出现反转，张雪峰发文致歉，表示自己没搞清具体情况，朋友弄错了。
对于近日的热搜，有业内人士指出，购房贷款固定的两种模式是等额本金和等额本息，本质都是银行在固定贷款期限内，尽可能把后面产生的利息挪到前面来收取，两种还款方式，其所还的利息每个月均差不多。
事实情况是否真如“砖家们 ”所说差不多呢？本文以笔者自己的房贷情况为例，给大家算一下两种模式下的利息分别为多少。
贷款金额139万，贷款年限30年，贷款利率5.93%（LPR基础上上浮128个基点），还款方式选择的是等额本金。下面通过excel内置公式来计算两种模式下的月供及利息：等额本金使用IPMT公式，等额本息使用PMT公式，具体用法见下图或查找函数用法学习。
（一）等额本金
Excel计算公式及结果如下图所示：贷款金额139万，利息累计支出123.98万。
等额本金还款计划
（二）等额本息
Excel计算公式及结果如下图所示：贷款金额139万，利息累计支出158.77万。
等额本息还款计划
结论：
1）等额本金比等额本息偿还利息少，但如果贷款息率较高，年限较长，累计支付的利息基本接近于本金；
2）等额本息，借款人每月按相等的金额偿还贷款本息；等额本金，每月本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减;
3）等额本金，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
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