梅河口市拆迁补偿规定（梅河口农村拆迁补偿标准）

案件详情

梅河口市政府以“保障性安居工程建设需要”为由，对梅河口市华阳路和景阳路之间地块实施征收。史某夫妇的宅基地房屋、经营的超市、饭店，以及蛋鸡养殖厂位于征收范围内。因未能与房屋征收部门达成补偿协议，梅河口市政府于2017年12月15日作出梅政房征补（2017）X号《梅河口市人民政府关于对史某夫妇房屋征收补偿的决定》，对史某房屋及附属设施按照货币补偿方式共计补偿119万余元。

史某对此不服向通化市中院提起行政诉讼，最终通化市中院作出（2018）吉05行初X号行政判决，撤销梅河口市政府作出的梅政房征补（2017）X号《梅河口市人民政府关于对史某夫妇房屋征收补偿的决定》。梅河口市政府对此不服，向吉林省高院提起上诉。吉林省高院作出（2018）吉行终X号行政判决，判决如下：一、撤销通化市中院作出（2018）吉05行初X号行政判决；二、撤销梅河口市政府作出的梅政房征补（2017）X号《梅河口市人民政府关于对史某夫妇房屋征收补偿的决定》中货币化安置方式（产权调换）部分。梅河口市政府于本判决生效之日起三十日内，就史某夫妇被征收房屋产权调换的补偿问题重新作出决定。

2019年7月23日，梅河口市政府作出梅政房征补[2017]2号《梅河口市人民政府关于对史某夫妇房屋征收补偿决定的补充决定》，并明确如史某夫妇选择产权调换，则调换至东方米兰三期两户高层住宅房屋，预计回迁安置时间为2020年11月30日。产权调换后，史某夫妇需支付安置房购房款81万余元，最终可得补偿款50万。

2019年7月27日，史某经过网上查询获知，赵立冬律师是专门承办征地拆迁案件的专业团队。又从官网获知，早在2013年，即在梅河口承办了梅河口市青海路东侧棚户区地块养殖场征收、梅河口市松江路西侧AB楼地块房屋征收纠纷集团诉讼等多起案件，且取得了良好的效果，最终，史某委托了赵立冬律师进行维权。

在时间紧迫、可能面临司法强拆的情况下，赵立冬律师指导史某到一二审法院调取案卷材料，收集新证据，并在2019年8月2日正式向最高人民法院提起再审。经了解，史某夫妇在宅基地房屋内存在着“住改商”行为，经营饭店和超市，并依法办理了营业执照，每年按期缴纳税费。同时，史某夫妇在房屋自留地上修建了养殖场，占地800余平方米，对外以“梅河口市XX蛋鸡养殖厂”名义养殖蛋鸡并销售。

赵立冬律师经过研判后发现梅河口市政府作出的房屋征收补偿决定和二审法院所作裁判均存在事实认定不清、证据不足和法律适用错误问题。

首先，关于征收程序问题，明显违法。梅河口市政府对史某夫妇位于集体土地上的房屋按照国有土地上房屋征收程序进行，并作出征收补偿决定明显缺乏证据和法律支持。

第一，在法定举证期限内梅河口市政府并未提交史某房屋系国有土地上房屋的情况下，二审法院直接认定“梅河口市人政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行征收和补偿并无不当”，明显缺乏证据支持。

第二，二审法院认定“该区域已纳入城市规划区，市、县人民政府参照国有土地上房屋征收补偿程序进行补偿，并不违反现行法律法规规定”，明显缺乏法律依据，且严重违法。

依据行政职权行使应遵循“法无授权即禁止”的原则，现行法律法规未赋予市县人民政府对集体土地上房屋可按照国有土地上房屋征收补偿程序进行的法定权力，则市县人民政府作为行政机关无权超越现有集体土地征收的法律规定违法实施该行政行为。

二审法院以“并不违反现行法律法规规定”为由，认定梅河口市政府即可违法实施征收显然是对上述行政原则的颠倒适用，也明显背离了集体土地征收和国有土地上房屋征收的显著区别，违反了《土地管理法》及实施条例的规定。

其次，需要强调的是，我国现行土地所有权实行双轨制，国有土地上的房屋征收由《征补条例》调整，集体土地上的房屋作为集体土地的地上附着物进行征收，由《土地管理法》调整。制定《征补条例》时未能一并解决集体土地上房屋征收问题，系因由《征补条例》这一行政法规去调整本应由《土地管理法》这一法律规范的集体土地及地上附着物征收补偿程序属超越职权。

《土地管理法》第四十五条、第四十六条、第四十七条规定了征收集体土地的法定程序和补偿标准，第七十八条规定了无权批准征收、使用土地的法律责任，故当前仍应严格按照《土地管理法》的规定履行集体土地征收补偿程序。

本案中，梅河口市政府在法定举证期限内未提供房屋征收决定确定的征收范围内集体土地已经依法征收的任何证据，因此梅河口市政府在其作出的征收补偿决定中直接确定涉案区块内的集体土地上房屋参照国有土地上房屋实施征收、补偿和安置，违反了集体土地及地上附着物的征收补偿法定程序，且此违法性并不因征收补偿到位或尚未引发争议而消除。

最后，关于史某夫妇养殖场是否属于违法建筑的认定。在法定举证期限内梅河口市政府并未无证房屋认定报告，其提供的被征收房屋调查登记册等资料仅是对被征收人房屋入户调查登记，以便确认房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况。也未写明史某夫妇共计7处主宅北侧和主宅南侧养殖场被认定为违法建筑的相关证据。因为其提供的房屋平面草图并非由城乡规划、住建等部门出具，而系在入户调查登记时由房屋征收部门工作人员记载，依照《城乡规划法》的规定，房屋征收部门工作人员无权对未经登记房屋的性质进行认定。

在启动再审工作的同时，赵立冬律师针对梅河口市政府可能启动司法强拆工作也向史某提出法律意见，包括对贵重财产的转移，对梅河口市政府作出的梅政房征补[2017]2号《梅河口市人民政府关于对史某夫妇房屋征收补偿决定的补充决定》向吉林省政府申请行政复议，对梅河口市法院可能作出的准予强制执行行政裁定准备执行异议程序。

三管齐下，重病下猛药的同时，传来了利好消息。2019年8月12日，史某告知律师与梅河口市政府达成了补偿协议，最终获得补偿款350余万，从最初的的119万，到最终提高了230余万，时间仅仅相隔15天。这得益于史某维权把握了每个环节的时间卡口，也得益于律师从多角度的强势突破。

由此，该案圆满落幕，而史某夫妇也开始了温馨富足的生活。