福建泉州拆迁补偿的有关规定（福建泉州农村房屋拆迁补偿标准）

2018年3月16日，丰泽区政府发布后埔社区改造征迁补偿方案征求意见稿，对于征迁补偿的热点问题现进行简单解读：

一、怎么赔？

货币补偿或者产权调换（房换房），安置房可以选择就近新建（期房对接价6720元/㎡）或者选择现房。

二、赔偿面积怎么认定，没产权的自建房怎么算面积？

（一）有产权的房子（土地证和房产证）按证上登记的面积赔偿。

（二）没产权但是有批准你建的房子也赔，审批手续完善的认定标准为：土改时期有产权证的；1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》以后，用耕地盖房的要县政府批准，用其他杂地盖房子要乡（镇）政府批准；1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施后，自建房要统一由市规划局批准。

1. 审批手续完善的，按批准的面积赔，批多少赔多少。

2. 审批手续不完善就盖房的，如果你肯按期搬迁，那也赔，但是赔偿面积打折。参照以上标准，87年土地法实施前只有村里批准就盖房的赔批准面积的95%；87年土地法实施后到95年泉州城市规划区统一规划管理的文件下发前，用耕地盖房只有乡镇批准的，用杂地盖房只有村里批准的，赔90%；95年统一规划文件到2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》前的赔85%；2004年禁止违法建设文件下发后还建的，2008年国土航拍图上有的给你赔材料费（最多赔1600元/㎡，很好理解，都发文件禁止违法建设了你还建，自然不认）。2008年以后违建的不赔。

3. 没产权的自建房，三层以下赔，四层以上不赔。

（三）关于店面。产权证上有写是店面的才按店面赔。道路旁没产权但是当店面用的，有店面门面结构并连续经营三年以上，拆迁期间仍在经营，有合法有效的工商营业执照或税务登记证的，可按店面赔，但是计算赔偿面积时进深最多不超过8米，超过部分不赔。

三、货币补偿和产权调换哪个划算？

货币补偿只要按期搬迁的，住宅每平方多给20%的货币奖励；非住宅给10%。一年内在中心城区再买房的还可以申请每平方10%的购房补贴（最多不超过拆迁面积）。由于大多数是砖石结构自建房，一般而言，如果拿钱大约可以拿6500元/㎡，然后加上20%的奖励以及七七八八的搬迁补助费安家费这些，大部分人如果拿货币补偿应该能拿到8000元/㎡的现金，如果在1年内买房还可以补贴10%。但是选择了要现金就不能再以6720元/㎡优惠价取得安置房（上靠面积不超过20㎡的部分也按6720元/㎡计算），如果要再买房，以目前的房价，显然货币补偿之外还要加几十万才能买到和被拆迁房屋等面积的商品房。

当然咯，以房换房也不享受20%的货币补偿和10%的购房补贴，如此算来，拆迁补偿价和6720元/㎡的安置房对接价也不相上下。房子多的可以选择要钱，没房子的也可以选择要房。

其他的太长了，你们自己看吧。。。

丰泽区东海后埔片区改造项目

房屋征收补偿安置实施方案

(征求意见稿）

泉州市丰泽区后埔片区改造项目是泉州市2018年棚户区改造重点项目。为贯彻落实国务院、福建省、泉州市关于加快推进棚户区改造工作的文件精神，改善后埔片区的城市基础设施及人居环境，提升居民的生活质量，保障被征收房屋所有权人的合法权益，维护公共利益，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》等法律、法规及《泉州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》等文件的规定，结合本区域实际情况，制定本方案。

第一部分 总 则

一、征收补偿对象及补偿方式

1.征收范围：以符合规划的征收范围红线图为准。

2.征收补偿对象：凡在本征收范围（具体以公示的征收范围为准）内被征收房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订征收补偿安置协议。

3.补偿方式：住宅分为产权调换、货币补偿、部分产权调换和部分货币补偿相结合三种，鼓励被征收人选择货币补偿。企业厂房、仓库及其他配套用房实行货币补偿; 店面、位于主干道未经登记的经营性用房原则上实行货币补偿。

4.性质、用途认定依据：以《土地使用权证》、《房屋所有权证》登记的用途或规划、土地管理部门颁发的合法有效文件为依据。

5.面积测算依据：面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。

二、征收组织实施机构

1.房屋征收部门：泉州市丰泽区住房和建设局。

2.征收实施单位：丰泽区人民政府东海街道办事处。

三、签约期限

签约期限以丰泽人民政府《丰泽区东海后埔片区改造项目房屋征收公告》规定的时间为准。

四、工作流程

基本流程分为入户宣传、对未经登记的建筑进行调查认定处理、实地测量、面积核对、装修等级和类别的评定、清点附属物、签订协议、腾空验收、财务结算（住宅房屋选择产权调换发放选房号）、建筑物拆除、工程建设、选取安置房、回迁。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明材料，配合工作人员办理征收补偿安置相关工作。

五、安置地点

就近地段新建安置房或泉州市保障性安居工程建设运营有限公司提供的就近安置房源。安置房建设标准按住宅设计规范建设（安置房装修及设施标准详见附件九）。

六、被征收房屋补偿价格确定办法

1.被征收房屋补偿价格确定：委托具有相应资质的评估机构进行基准价评估作为参考价，房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。选择产权调换的，根据本方案规定结算差价。

2.分户补偿评估价：对本方案所列房屋价值有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据(选择分户评估的不得再按本方案确定的以基准价价值补偿)。选择产权调换补偿方式的，还应对安置房房屋价值同时进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二部分 房屋权属认定和处理办法

七、被征收住宅房屋产权手续认定办法：

(一)已登记的住宅房屋的认定和处理办法

已登记的住宅房屋：指持有有效土地使用权证及房屋所有权证的产权手续完整的住宅房屋，按其所载面积计算补偿安置。

(二)未登记的住宅房屋的认定和处理办法

未登记的住宅房屋严格按照市政府《中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见》(泉政办〔2015〕112号)办理。

1.未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层），可按原批准面积给予补偿：

（1）“土改”时县级以上人民政府颁发的《土地房产所有证》记载的住宅房屋；

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级批准基建的住宅房屋；

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；

（4）1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；

（5）持有市、区土地清查手续及发票（原件）的住宅房屋；

（6）征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的住宅房屋；

（7）征收属市（区）委、市（区）政府定点新村建设、旧村改造项目自建的住宅房屋；

（8）根据市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）的规定，补办基建审批手续的住宅房屋。

2.对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：

（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的，或已缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过95%给予补偿；

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；

（3）1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后至2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）前，经大队（村委会）、乡（镇）二级同意，使用原有宅基地、村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过85%给予补偿；

（4）2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）实施后基建的房屋，按照市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）进行处置。其中，2004年10月1日至2008年版国土航拍图前基建的房屋，给予材料费补贴（详见附件二）。

3.未经批准扩建或基建的未登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认为可补偿面积。按期签订协议并搬迁的，2008年版国土航拍图有体现的给予材料费补贴。

　 4.2008年版国土航拍图没有体现的违建住宅房屋一律不予补偿，其建筑用地按征地标准予以补偿。

八、店面的认定和处理办法

本方案所称的店面是指产权登记明确载明为店面的场所，按所载面积进行计算补偿。

九、未经登记经营性用房的认定和处理办法

持有合法用地手续，但未经规划、国土、住建部门等行政机关批准，位于主、次干道等作为商业或服务业的房屋，具备店面门面结构连续经营三年以上且征收期间仍在经营，并持有合法有效的工商营业执照或税务登记证的，可按规定认定为未经登记的经营性用房。经营性用房面积认定以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算，进深最多不得超过8米。

十、厂房、仓库及其他配套用房的认定和处理办法

在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁腾空的企业厂房、仓库及其配套用房，区分以下情况进行补偿：

（1）对持有有效土地使用权证及房屋所有权证的企业用房。按其产权证书所载面积计算补偿。

（2）对持有合法用地审批手续或完整基建审批手续， 2004年10月1日前基建的，按实际建筑面积认定为可计算补偿面积；

（3）2004年10月1日后基建的，2008年版国土航拍图有体现的，给予一定的材料费补贴；

（4）2008年版国土航拍图没有体现的违建企业用房一律不予补偿。

第三部分 货币补偿及优惠奖励办法

十一、基本原则

被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、建安费用补偿和装修装饰补偿）、被征收人搬迁补助、临时安置补助及相关奖励款项等。被征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿。

十二、货币补偿标准

采取基准价格补偿的，被征收房屋价值补偿单价（含土地）分类补偿标准如下：

1.住宅的补偿标准：本方案第七条、第八条所列各类住宅房屋按相应补偿单价计算（详见附件一）。被征收房屋装修补偿单价单独计算（详见附件七）。

2.店面的补偿标准：按所列相应类型店面的补偿单价执行（详见附件三）。

3.未经登记经营性用房的补偿标准:

位于主、次干道，利用房屋改为经营性用房的，按认定面积给予一次性终止经营补贴。

4.企业用地的补偿标准：

（1）经批准并办理的国有出让土地使用权证的企业用地，按实际征收用地面积给予43.67万元/亩补偿，并注销被征收面积；

（2）经批准并办理国有划拨土地使用权证的企业用地，按实际征收用地面积给予31万元/亩补偿，并注销被征收面积；持有集体土地使用权证的企业用地，按 22万元/亩给予补偿；

（3）被征收未办理审批手续的企业用地，只持有向社区征用土地手续的，并付清全部征地款，在2004年10月1日前办理完结征地手续的，按该地段集体划拨用地基准地价的80%给予补偿；在2004年10月1日之后办理完结征地手续的，其土地补偿费按耕地征用标准补偿，并给予2万元/亩土地平整费补贴。此笔款项中的土地补偿可由社区委托企业单位代领，企业单位应提供社区开具的委托书。

（4）在规定征收期间内签订协议并搬迁腾空的企业，持有合法用地国有（或集体）出让、划拨土地每亩按相应补偿标准10%给予货币补偿方式奖励。

5、厂房、仓库及其他配套用房的补偿标准

按认定可补偿面积，并依据对应结构及类别给予货币补偿（详见附件四）。

十三、货币补偿优惠奖励办法

货币补偿优惠奖励办法依照市政府《在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》(泉政办〔2015〕112号)办理。其中:

1.对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，给予每平方米被征收住宅房屋货币评估价值单价20%的货币补偿方式奖励；对征收非住宅房屋给予每平方米评估价值单价10%的货币补偿方式奖励。

2.选择货币补偿的被征收人，自领取房屋征收补偿款并在房屋征收决定规定的签约期限届满之日起1年内在中心城区购买普通商品住房（含二手房）的，可以凭购房发票向房屋征收部门申请购房补助，购房补助标准为被征收房屋每平方米价值补偿单价的10%×新购商品住房建筑面积（新购商品住房建筑面积若超过被征收房屋建筑面积，以被征收房屋建筑面积计算）。

3.属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人，其全部选择货币补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20平方米，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20平方米补足。前述所称“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。

第四部分 住宅产权调换结算及保障办法

十四、基本原则

依法实行房屋等价置换，即以被征收房屋评估价值或住宅货币征收补偿价和安置房评估价值，实施两者的价值置换，并按照“多还少补”的原则结算差价，进行有条件限量等价值产权调换。

1.持有登记完整房屋产权手续的，可以按其办证面积申请产权调换；

2.未办理房屋所有权登记手续的，根据《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规有关规定，严格按“一户一宅”控制产权调换面积,合理控制被征收人选择房屋产权调换的面积,原则上被征收房屋选择产权调换的部分以用地面积120㎡，建筑层数三层以内（含三层）为限被征收人选择房屋产权调换的，超过部分实行货币补偿。

十五、产权调换结算办法

对在签约期限内签订协议并搬迁腾空的被征收人，按以下办法进行结算：

1.本方案就近地段建设的新建安置房价格按6720元/㎡计算。在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的安置房的结算价格给予优惠。

2.根据本方案可选择产权调换的房屋，按补偿单价计算的补偿价值应在选房时结算，但房屋补偿价值超过安置房价值部分的金额，可与附属物等补偿款按规定发放。

3.原则上每个产权户（即每个选房号）所选安置房屋面积应与其可产权调换的安置面积一致。但因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过其可产权调换的安置房屋面积的在20㎡以内（含20㎡），按6720元/㎡计算；超过20㎡（不含20㎡）以上的部分，按该区域即时市场价格结算。

十六、产权调换选房办法

实行“先签订协议并搬迁腾空，先选房”原则。由征收单位发给《房屋搬迁腾空验收登记表》，经公示无异议后，被征收人凭《房屋搬迁腾空验收登记表》，换取《征收补偿安置证顺序号》。安置时被征收人凭《征收补偿安置证顺序号》按顺序选房并签订选房安置协议。

十七、住房困难户保障办法

根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，依据相关规定予以办理。

第五部分 搬迁费、临时安置费和停产停业补助费标准

十八、搬迁奖励

对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予每产权户最高5万元（公寓型住宅每产权户最高3万）的按期搬迁奖励。

十九、搬迁费标准

1.住宅：按经认定的可计算补偿建筑面积计算，标准为 5 元/㎡·次。被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；被征收人选择产权调换的，发放两次搬迁费。

2.店面、未登记经营性用房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/㎡·次，发放一次搬迁费。

3.企业厂房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/㎡·次，发放一次搬迁费。其中，（1）对于可恢复使用的设备由被征收人处置，按标准给予补助搬迁费（详见附件六）。（2）对于因搬迁丧失使用功能的大型机器设备设施，由被征收人提出申请，经现场核实后，由具有相应资质的评估公司进行评估，根据评估结果进行补偿。

二十、住宅的过渡方式：由被征收人领取临时安置补助费自行过渡。被征收人确实无法自行过渡的，由征收人提供周转用房，不再发放住宅临时安置补助费。

二十一、住宅临时安置费标准

1.临时安置补助费标准为8元/㎡·月。选择期房产权调换的，按拟安置的建筑面积计算，自被征收人按期签订协议并腾空房屋之日至征收部门交房之日止；临时安置费不足1600元/月·户的，按每月每户1600元发放。选择货币补偿或现房产权调换的，按可货币补偿面积或现房产权调换面积计算，一次性给予6个月的临时安置费。

2.除不可抗力外，过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。享受临时安置费每月每户1600元保障的，遇逾期安置的，若按实际征收的面积双倍计算，临时安置费超过以上优惠标准的，按实际征收面积重新核准临时安置费；不超过优惠标准的仍按原标准执行，不予双倍补助。遇逾期安置的，对使用周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。

3.被征收成套住宅面积不足80㎡（含80㎡）按1000元/套·月的标准发给临时过渡补助费；超过80㎡，小于200㎡按1200元/套·月标准发给临时过渡补助费；超过200㎡的按实际计算。

二十二、店面、未经登记经营性用房、企业厂房的停产停业补助费标准

征收房屋造成停产停业的，停产停业损失的补偿标准被征收人可选择以下标准之一进行补偿：

（1）根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

（2）按经认定的建筑面积计算，店面、未经登记经营性用房标准为30元/㎡·月，企业厂房标准为18元/㎡·月。

被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。

第六部分 补偿决定

二十三、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限达不成协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的丰泽区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定认定的补偿金额以经鉴定认可的评估结果作为依据，被征收人不再享受本方案规定的优惠奖励办法。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的丰泽区人民政府依法申请人民法院强制执行。

第七部分 附则

二十四、其他类型建筑的补偿办法

征收中涉及军事设施、学校、党政机关办公用地可依法依规采取用地置换的办法；文物古迹等其他房屋，依据有关法律、法规处理；祠堂、宫庙按统规自建处理。

二十五、适用范围

本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

本方案只适用泉州市后埔片区改造项目土地房屋征收补偿安置，不作为其它项目征收补偿安置的依据。

鉴于片区房屋征收工作的延续性、可操作性，本方案与东海片区房屋征收惯例不一致的，提请丰泽区东海后埔片区改造项目土地与房屋征收工作指挥部研究确定。

二十六、本方案解释权归丰泽区住房和建设局。

附件七

被征收住宅装修分类及补偿单价表

金额单位：元/㎡

附件八

其他附属物项目补偿单价表