2020公房拆迁补偿规定（公有住房征收补偿款归属问题浅析）

近期笔者接到很多当事人的咨询：比如公有出租居住房屋（下称“公有房屋”）的共同居住人如何认定？公房拆迁补偿款依法应归属于谁？是不是在其中的户口都可以分得款项等。

鉴于国有土地上的公有房屋征收补偿款分割问题一直以来都是上海地区征收补偿纠纷的特色且疑难问题，本文结合上海地区的司法实务案例稍作梳理和分析。

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公有居住房屋中承租人的共同居住人如何认定？

上海公有住房租赁制度由来己久。公有租赁房就是房屋以家庭为单位，统一计划分配后建立租赁关系，执行政府定价的租金标准，承租人享有居住权的住宅，永久租赁，大修归公，小修归己，体现单位福利的一种制度。公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

《上海市房屋租赁条例（2010修正）》第五十一条第（三）项规定，“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

上海市高级人民法院发布的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2004〕3号，以下简称《上海高院解答》）第三条第二款规定，“他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。”

分享案例：案号(2020)沪0110民初4371号，胡某与沈某1、沈某2等共有物分割纠纷，案情就不在此赘述了，感兴趣可以自行在裁判文书网搜索，法院审理后认为：虽然胡某户籍在系争房屋内，且在居住困难户认定结果公示单中被认定，但其长期未在系争房屋内居住，系空挂户口，不属于同住人。

有以下几种情形的，也属于同住人：（1）具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；（2）一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；（3）在拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；（4）房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

02

公房拆迁补偿款依法应如何分配？

随着《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）于2011年10月19日发布并生效，上海的动迁补偿迈入了“数砖头”时代。

所谓“数砖头”就是主要依据被拆迁房屋的面积计算补偿的金额。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十八条规定：“被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的，从其规定。……价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。”第二十五条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。”

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定：“……公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”但有下列情况，可以酌情多分：（1）承租人或者同住人属于年老体弱，缺乏经济来源的，且按均分所得补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；（2）承租人或者同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；（3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的；（4）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

司法实践中，公房动迁争议最大的就是同住人的认定以及动迁款分配的问题。几乎所有的纠纷都是房屋动迁单位将动迁款打给承租人之后，承租人未将动迁款分配给同住人，导致同住人起诉要求承租人支付动迁款。那么同住人需要及时向法院起诉，申请将动迁款保全，防止承租人转移动迁款。

作 者 简 介

李雨琼

曾在大型建筑公司从事多年的合规业务。擅长刑事辩护、刑事合规、不良资产处置、房地产纠纷、合同纠纷等领域。