一、税负转嫁

早在二〇一一年一月，中央就将重庆、上海两个直辖市作为房产税改革试点，开始在这两个城市推广房产税。但在两个城市的改革重点略有不同：上海市试点改革的暂行办法规定，房产税的征收对象是新增房产，不区分普通住宅和高档住宅，区分本地购房者和外地购房者，对于本地购房者的第二套和以后的新购房屋，开始征收房产税。而对于外地购房者自首套购房开始征收房产税。

在目前中国社会的房产登记信息不健全的情况下，税务局和房管局、国土局、统计局各机关和部门没有建立起公用的数据平台，不能够对房屋价值制定标准统一、严格规范的评估机制。上海市针对交易环节的房产进行征税，以交易价格为计税基础，可以规避以存量房作为征管对象时需要付出的高昂成本和关于房屋价值可能引发的争议。但这样就产生了税制与目标不符的问题，可能发生税负转嫁。

重庆房产税的征税存在同样的问题，对象主要是对高档住房，尤其是对炒房投机行为重税，对非本市户籍、在本市无工作的购房者第二套及以后的新购房屋征收0.5%-1.2%税率不等的税负。房产税的征税基础是房屋市场交易的价格，虽然税率设计上通过划分不同的等级来区分不同的交易价格，以期望达到抑制房价过快增长的目的。但是这种商品税的特性，依然是使房产需求方承担了较高的价格。

综合以上分析，在当前中国房产税改革的两个试点城市实施的试行方案中，房产税的征收都偏离了财产税的性质，而具有商品税的特点。对于需求弹性较小的一方，需要承担更高的价格。在房地产市场上，购房者缺乏需求弹性，因而房产税的开征，主要是由购房者承担了该税负，而达不到通过征收房产税，抑制房价飙升的目的。

二、房产税的计税基础和如何评估房产价值

根据其他国家征收房产税的实际情况来看，各国都是将定期评估的房产价值作为房产税的征税基础。但由于中国目前房屋价值的评估体系并不完善，缺少具有公信力的评估方法，在重庆和上海两市实施的房产税试点方案中都约定，房产税的计税基础是房屋交易市场价格。这样的试点实施方案，规避了实施房产税的重点和难点，即房屋价值评估工作。

房产价值评估的工作，涉及大量的数据和信息，还需要持续地对这些数据进行更新，因此是一项需要长期投入时间和精力的基础工作。目前，对个人保有住房的基础信息，零散分布于各有关政府部门，统计缺少完整性和系统性，数据收集工作阻力很大。这是房产税以评估价值进行征收的最大阻碍。

尽管其他国家都是将定期评估的房产价值作为房产税的征税基础，但具体由哪一个部门负责这项评估工作，各国的标准并没有统一。具体到中国，应当由哪个部门来开展评估工作，都是有争议的。不管是社会评估企业还是政府的专业评估部门，更或者是税务征收部门，没有绝对的评估优势。

假设由税务征收部门负责房产价值的评估，那还需要投入财力、物力和人力，配备专业的评估人才和技术来开展房产价值评估工作。但是由税务征收部门开展评估，可能会引起纳税人的不满，难以对评估结果产生认同。因为税务征管部门和纳税人是利益矛盾的双方，房产价值评估是房产税的计税基础，涉及到税收权利人和义务人的双方利益。

在纳税人对评估结果产生争议的时候，应当由哪个部门来负责评判，关系到房产税的公平公正性。而且中国幅员辽阔，不同的地区经济、技术发展程度存在巨大差异，在推进房产税改革时，若要实现以房屋评估价值作为征税计算基础，可以采用渐进式的推广方法。在税收征收管理水平相对较差的地方，暂时按照房屋原值或者房屋面积作为计税基础。

在房屋交易市场活跃的区域，由于数据样本大，可以用市场法定价房产价值。在能够定期取得房产市场价格的地区，可以将市场价值作为计税基础。以这种循序渐进的做法，不断完善征管条件，逐步过渡到在全国范围内按照房屋评估价值计算征税基础，搭建全国统一的征税制度。

三、征管效率的问题

目前中国的房产税征收除了受到征收管理水平的限制，还受到来自征收效率的阻碍。中国目前的税收机制是以间接税为征收的基础，各项征税的主要管理对象是企业法人和事业单位。

而对于那些需要向个人征收的直接税税种，税务部门基本上采取代扣代缴的形式进行征收，比如企业代扣代缴的个人所得税。现有的间接税收征收机制，很难适应个人纳税人财富水平的提高、个人纳税人越来越多的情况，由此会造成政府税收收入的损失。

房产税的征收对象除了法人企业和事业单位，更多的纳税人是自然人，是一种典型的直接税。房产税的纳税人分布非常分散，被征收的房屋资产分布也十分分散，现有的间接税征管机制难以适应房产税的征收条件，如果还不尽快转变征收模式，加速直接税的征收效率，那么未来房产税的改革之路，必然还是会受到相当程度的制约。

因此，推广房产税时必须同步改革当前的税收征收机制。中国的立法规定，税收制度应该通过立法进行确定，也就是通常说的税收法定原则。这一原则要求，政府征收税收应该具有法律依据和受到法律约束，纳税义务人缴税也应该依据相关法律。

而二〇一一年开始的房产税改革试点工作，依据源于一九八六年中央政府颁发的房产税暂行条例，缺少立法高度和权威性。当前中国两个试点城市实施的房产税暂行办法，反映了地方政府探索新的财政收入来源，增加财力，以应对财政分权体制下财政收支不匹配的境况。

地方政府向个人住房征收房产税，确实增加了政府财政收入来源，但是目前中国的税收和收费制度庞杂、种类繁多，没有对现有的房地产行业税费进行规范治理的情况下，再开征新的房产税，会增加房地产企业和个人居民的税负。从其他国家的历史经验可以看到，纳税人对房产税的征收非常敏感，当他们确定可以从地方财政的投资建设的基础设施和公共服务中享受到更多更好的待遇，才会具有纳税积极性，支持房产税征收。

房产税的效果是可以被纳税人和征收人观察到的，具有公平可靠的属性。而且，在中国广泛推行房产税改革的前提，是需要提高税务部门的征收管理水平，确定科学合理，能够为社会各界最大程度一致认可的房产价值评估方法，建立统一的数据平台。

这些工作需要加强政府各部门、房地产企业的协同工作，建立统一的信息平台，规范房产信息的收集和录入，各部门高效共享，来提高房产税征管水平，为房产税全面推广打下基础。在准备充分、征收环境良好的情况下，再在全国范围内广泛推广。

否则，在条件不成熟时，强制推广房产税，难以保证征收的公平公正，会使纳税义务人对法律和税收的规范公平产生质疑，纳税人可能会产生偷税漏税等不守法的行为来对抗税收征管。不仅会造成国家税收流失，还会产生高昂的征收代价。所以，房产税的征收立法，应当由全国人民代表大会审议通过，将房产税的立法权和征收权分开，稳步推进房产税改革，减少矛盾和问题的产生。