一、土地征用补偿计算标

准(一)土地补偿费的计算标准：

土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10)

(二)征地安置补助费的计算标准：

1、(被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时，总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15

2、(被征用地块需安置人数×补偿倍数)<15时，总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数

(三)地上附属物和青苗补助费的计算标准：

地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定(一般按市场价格进行补偿)

二、国有土地房屋征收补偿计算标准：

1、房屋征收货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

2、房屋征收补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被征收人获得调换产权的房屋的评估价格

二、谈判技巧

技巧一：坚守阵地，表明决心

在征收实践中，征收方会时刻关注被征收人的一举一动，从而制定相应的征收策略。有些被征收人，一看到要征收了，认为原房屋处肯定会经常断水断电，影响正常的生产生活，而且征收开始后环境必定脏乱差，反正迟早要搬，不如趁早找到合适的地方重新开始生产生活，有这种想法很正常，但是这些被征收人往往只想到了自己的不便，而没有想到这样作可能会对自己在征收中的利益争取造成严重的损害。因为一旦你轻易撤离，征收方可能会在你不知情的情况下，无缘无故半夜里把房子偷拆，由于家中无人，偷拆房屋的成本很低，征收方这个时候往往会利用这个时机，先把房子拆了，让你心理产生恐慌情绪，继而失去要价的本钱。而且如果被征收人轻易搬走，就会给征收方释放了这样一个信号：你没有坚决维护自己权益的决心，如果征收方一旦确认这一点，会直接导致给你的征收补偿报价大大降低。此外，由于被征收人搬了家，不在被征收地方居住，就失去了第一时间获取最新征收信息的机会，继而在征收谈判中陷入被动地位。

技巧二：誓死维权但决不作无谓牺牲

要想获取一个合理的征收补偿，首先要有一颗坚定的心，在征收中逆来顺受，缺乏斗争勇气的人是不可能拿到一个满意征收补偿的。但是，征收维权行动千万不要盲目进行，没有组织、没有策划的一味个人抵抗、暴力抵抗只是个人英雄主义的表现，并不是追求利益的最佳手段。在遇到征收方或者征收中的出租方要求你及时搬家或者侵犯你的住宅或经营场所时，尤其是在非法强制拆除的时候，大多数都是几十号甚至几百号人助阵，被征收人一定要稍安勿躁，切不可以卵击石，进行无谓的抵抗，那样不但不能挫败对方，反而会给自己带来伤害。遇到这种情况应该第一时间减少损害，寻求保护，必要的时候可以报警或者提前启动相关的法律程序维护自己的合法权益。

技巧三：征收方送来的文件可以收但不随意签字

征收过程中征收方经常会向你送达有关资料和文书，比如：征收的通知、限期拆除的通知、补偿决定等等，这些文件有的只是信息传达的作用，可有的则会对你的权利义务产生实际影响，在你没有确认所收到材料的内容及签字可能产生的法律后前，不要轻易在这些材料上签字。比如征收方给你送达评估报告，你没有看清楚，也没有对其中的具体内容一一进行核实就签字了，那么评估的程序对你来讲就已经发生效力了，一旦签字后再去质疑评估内容缺项漏项、面积不符等问题就会困难重重。此外，征收方还会根据你对评估报告的签字确认去申请裁决或征收补偿决定，从而对你做出极低的补偿。所以我们在征收过程中倡导征收方送来的材料可以收，但是千万不要随便签字，不给对方以空隙。

技巧四：多听少说，不要轻易报价

征收补偿实质上就是征收双方的一种利益博弈，在没有拿到很好的谈判筹码之前，千万不要轻易报价。征收方往往第一次见面，在向你介绍完本次征收项目的相关政策后就会问你“你想要多少钱啊?给我们说说我们好给你去争取”等等之类的话。如果这时候你认为征收方是在和你讨价还价，那你就大错特错了，这只是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定所谓的怎样对付你的策略。在这个时候如果被征收人简单的把自己的价报给了对方，话一出口，你已经输了一半，因为征收方已经知道了你的底线。作为被征收人，尤其是对征收毫无经验对相关的法律规定有知之甚少的被征收人来说，面对征收方的说辞，一定要多听少说，冷静地判断其用意并沉着应对。关于征收补偿的报价一定要掌握时机和火候，必须选择一个合适的时机才能报价，否则，价格报高、报低都会很被动。只有掌握合适的时机报价才不会因为为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被征收方盯上，才可以让自己从容地在安全的范围内争取最大利益。

技巧五：原件握在自己手中

在征收过程中，房屋产权证、土地使用权证等重要的证件或者是可以证明自己合法权利的证明、协议等重要文件的原件，一定要留在自己手中。在征收实践中，很多被征收人稀里糊涂地就将这些原件交给了征收方，甚至是在签订了补偿协议之后，自己手中都没有该协议的原件，一旦发生纠纷或者需要法律维权，就会造成巨大的阻碍，有的被征收人甚至会因此而丧失诉讼的机会。实践中，律师一般都会建议委托人将这些重要的原件放在可靠的地方，甚至是放在父母或兄弟姐妹家里，因为万一自己的房屋被非法征收，这些重要文件就很容易丢失。征收过程是非常复杂的，而且经常会遇到一些突发性事件，所以，被征收人行事一定要小心谨慎，防患于未然。

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