都说农村的土地越来越值钱，顺带着农村房屋也升了值，所谓“一人得道鸡犬升天”便是这个道理。随着城市的发展，大量农村用地被征用，集体土地上的房屋在拆迁时到底能不能飞上枝头变凤凰，其实还得看集体土地房屋评估。
市场比较法、收益法、成本法、假设开发法这四种是国有土地上房地产常用的评估方法。虽然集体与国有二者性质不同，但在评估时还需要参照类似房地产的正常市场价格进行评估，在方法的选择上也有着特殊性。
众所周知，宅基地归农村集体组织所有，农民只拥有其使用权，不存在法律意义上的交易市场，房屋交易仅在农村组织内部成员之间，不具有统一明晰的市场价格。所以农村房屋在评估时不能使用市场比较法，但现实情况中，小产权房交易及宅基地置换等都涉及农村房地产市场，所以说直接评估还是有部分涉及到市场法的范畴。
理论上来说可以采用收益还原法。具体运用时还要收集类似企业的收入和运营费用等资料，用来计算客观收益。但在现实中受供需影响，这些资料太少难以采用，因此收益法也不可行。
假设开发法一般适用于有潜力并即将开发的房地产，通常以规划中的开发条件为假设前提，这是估价最高最佳使用原则的生动体现。然而，假设开发法对于没有明确再开发计划的集体房屋明显是不合适的。
成本法是对现有的房屋按照正常市场标准下测算重新建造房屋所需成本，然后考虑资金的利息并取一定的开发利润，得出完全重置成本价，最后再根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。我国目前对农村房屋的评估基本是使用重置成本法。
虽然通过上述论证，我们排除了市场比较法、收益法、假设开发法几种土地评估方法，但这并不是说农村房地产的估价只有成本法一种，无法应用其他方法进行估价。
小编认为每一种方式都有他们优点和缺陷，如果能巧妙地运用市场比较法，或收益法的优点进行估价，结果想必会更接近正常交易价格，让农民获利起到社会保障的作用。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至 705572715@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
