预售许可证对商品房买卖合同效力的影响主要有两个问题，一个是未取得预售许可证对合同效力影响？一个是预售许可证被撤销对合同效力的影响？
第一个问题答案比较明确，《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。即未取得预售许可证的一律无效，但是提供了合同效力补正的机会，在起诉前取得许可证的可以认定有效。
关键在于第2个问题，预售许可被撤销后，之前签的商品房买卖合同是否有效？
我们先看一下《城市房地产管理法》对商品房预售的条件规定，（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
通过规定可知，如果预售许可证被撤销大概率是由于不符合上述条件，而前期取得预售许可也大概率是采取了欺骗手段获得。那么能否因为一方采取欺诈手段获取行政许可，而影响第三人与之签订合同的效力？这个问题笔者未能找到相关法律依据，实践中也存在争议。但是通过检索，笔者发现认定合同仍然有效的判例居多。
在田某与骆某、新疆某房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一案中，乌鲁木齐中院认为：骆某与房产公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且房产公司依据该协议已于2006年3月29日给骆某办理了入住手续；房产公司虽因以虚假材料骗取《商品房预售许可证》的行为于2004年受到行政处罚并被撤销了预售许可证，但该行政行为对此前已经发生的法律事实不具有溯及力，且行政处罚行为也不能产生房产公司与骆某签订的房屋预售合同无效的法律后果。
在李某与黑龙江某房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案中，法院认为：原、被告在签订房屋认购协议时诉争房屋已取得商品房预售许可证明，且李某亦办理了入住手续，并实际居住，实现了合同的目的。双方的买卖合同合法有效，虽之后商品房预售许可证明被撤销，但商品房预售许可证作为解决市场资格准入的政府行政管理行为，在房屋认购协议签订后，商品房预售许可证被撤销并不导致房屋买卖合同无效。
上述案例都认定了预售许可证被撤销不影响之前签订的买卖合同的效力，且都有一个特征就是房屋已经办理了交付手续，买受人已经入住。
笔者认为：对于合同无效的认定应当采取审慎态度，相对于购房合同而言，买受人作为一般消费者，没有能力核实开发商办理预售许可时提供资料的真假，为了保护买受人的行政信赖利益，不宜认定买受人的购房合同无效，应当给予开发商重新申请办理预售许可的机会来补正合同的履行能力。其次，认定合同效力的裁决涉及司法对民事主体之间交易的效力的直接干涉，在没有明确规定的情况下，应当照顾民事主体对法律的指引用作，在民事领域贯彻法无禁止即可为的理念。对于合同的无效应当严格按照《民法典》关于无效民事法律行为的规定进行认定。
下一篇，我们将分享一房数卖的问题。
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