房地产是重要的不动产，不动产登记是房地产物权公示的方式。但并不是所有的房地产物权都必须经过登记后才生效。根据《民法典》物权篇，不动产物权生效主要有法定生效、登记生效、事实行为成就生效和合同成立生效四种情形。
（一）法定生效
物权可以根据法律规定生效，如《民法典》第二百四十九条规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。因此，通过立法形式直接公示的属于国家所有的土地，无须再通过登记的方式来公示所有权的归属。
（二）登记生效
登记是房地产物权公示最主要的方法。一般情况下，因当事人之间的法律行为导致房地产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。如房屋买卖、不动产抵押，自记载于不动产登记簿时发生物权效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力；依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《民法典》第三百四十九条、第四百零二条规定，建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力。
《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
需要注意的是，《民法典》修改了接受遗赠取得物权的生效条件，遗赠是指遗嘱指定法定继承人以外的主体继受遗产，属于基于法律行为的物权变动，自记载于不动产登记簿时发生物权效力。
（三）事实行为成就生效
基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。这些事实行为主要有：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但权利人基于事实行为取得物权后再次处分该物权时，依据法律规定管要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
（四）合同成立生效
《民法典》中确定的基于合同生效时设立的物权，包括土地承包经营权、地役权。
《民法典》第三百三十三条、第三百三十五条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权不登记，并非意味着地役权就不能对抗第三人。
土地承包经营权和地役权属于用益物权，物权具有绝对权，具有排他性。因此，土地承包经营权和地役权一经设立虽未登记，作为物权，仍可对抗侵权行为，如果他人非法侵害当事人，未经登记的权利人，可以请求赔偿妨碍排除损失。此外，未经登记的土地承包经营权和地役权，仅仅是不得对抗善意第三人。对恶意的第三人，如以不公正手段获取地役权登记的人、明知该权利已经存在的第三人，仍具有对抗效力。
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