什么是独家代理（独家代理的优缺点）

法制晚报·看法新闻（记者 蒋举 洪雪）很多小区门口都有中介业务员的身影，买菜遛弯的大爷大妈们也经常被一番“热情”所打动：“您想卖房子就独家委托给我，您就在家等着收钱吧，什么都不用管！”

房山区的李阿姨就中招了，险些丢了十几万，还是房山法院的审判员火眼金睛，识破了中介合同中的蹊跷，给老太太挽回了损失。

开心果房地产 摄/记者 蒋举

中介找上门 “独家代理“”很省心

李阿姨今年70多了，在北京房山区住了很多年，原来住在一套老房子里，后来年纪大了，想搬走和女儿一起住，现在的房子就空了下来。她想把这房子卖了，手里有活钱，还能给女儿们在经济上帮点忙。

2016年5月的一天，就在家门口儿一家叫“开心果”的房地产中介门脸，李阿姨被一个叫王杰的业务员说服了——“独家代理”，不用老太太自己办任何琐碎事儿，直接就在家等着拿钱。李阿姨与王杰这闺女说好了，少于120万不卖，其他都不管，在家等着所有事办妥。

李阿姨在王杰的引导下在很多表格和白纸上签字、按了手印，老太太也不太懂都是什么，反正想人家不会骗我，另外，少于120万不卖这个内容李阿姨是看清楚了，心想也出不了大事。不过李阿姨最后还是定下了一个时间，你帮我卖，也不能永远等你，就定死了三个月吧，过了三个月没卖，我自己找人卖。

也许2016年房子是不好卖，三个月过去了，没见中介的王杰给自己送钱来，更没有要求签约的人。约定的日子过了的第一天，李阿姨给她打了个电话，王杰没说有人买，更没说给阿姨送钱来。李老太太想，开心果这事儿吹了。

不过，李阿姨自己找的人，却很快就把房子卖掉了，还多卖了5万。谁说房子不好卖啊，可能是王杰这闺女太老实了，不适合做生意，她还替她惋惜。

莫名被告 原告开庭说的都是“没影的事儿”

就在李阿姨拿了钱跟女儿们共享天伦的时候，房山区人民法院的传票到了，一个姓张的老爷子将李阿姨告上法庭。

张老爷子是房山区某学校的退休教师，德高望重，当年82岁了。他拿出一份有李阿姨签字的《房屋定购协议》，说被告违约，房子卖给了别人，要求解除与李老太签订的《房屋定购协议》，并要求赔偿其24万元违约金。案件审理中，张老还申请将开心果房地产经纪公司作为第三人。

庭审过程中，张老爷子没有到庭，由律师代理诉讼；而开心果房地产经纪公司，应诉的工作人员就是跟李阿姨“独家代理”的王杰。

“我不认识张老啊，我什么时候跟他签订什么合同了！”李阿姨大呼误会。

老太太这个时候才意识到，表面看起来中介跟自己一起被告了，但实际上完全站在原告老张的角度上说话，王杰在法庭上一直强调，张老与李老太的《房屋订购协议》，是在中介公司办公室签订的，双方都到场了，并且张老还给3万元定金，李阿姨没收，在自己处保存。“没影的事儿啊，故事都是编的”李阿姨这才发现，前面的“独家代理”其实就是个圈套。

法庭调查

案有蹊跷 买房人没购房资格 也难贷款

李阿姨的代理人戴会生律师提出，双方从来没有签订过《房屋定购协议》，也没有真正进行过房屋交易，既没给定金也没给房价款，作为买房人的张先生从来也没现场看房，更没进行过房屋交接，更有甚者，至今张先生也没有购房资格，年逾八旬更不可能贷款等等。上述现象完全不符合一般购房的基本特征，戴律师认为原告提起的是一起虚假诉讼，目的是侵害李阿姨的权益。

主审法官多次要求张老爷子到庭参加庭审，原告代理人一方面强调，老爷子虽然年事已高，但思维敏捷身体健康，一方面张先生坚持拒不到庭。

法院认为，房屋买卖数额巨大，但没有看房过程；《房屋定购协议》有约定不清且有相互矛盾之处；协议没有实际履行，未进行房源核验、未支付定金、购房人资格也未确定；房屋从未交付仍由李阿姨实际使用；原告拒不到庭回答必须说明的问题；庭审结束时也不提交购房能力证明。由此法院确认，张老爷子并没有实际购买房屋的真实意思表示。

一审判决：驳回原告诉讼请求。

以往判决

买房人和中介是老搭档

负责此案的北京市房山区法院秦法官，在接受法制晚报看法新闻记者采访的时候表示，之所以果断驳回原告诉讼请求，除了庭审中表现的“没有真实的购房意思表示”、原告拒不到庭说明情况以外，法院还在法律文书系统，查阅到原告张老爷子和王杰以前曾经多次起诉和被诉，而他们俩都是买房、卖房的参与者，不仅房山法院受理过，北京其他法院也受理过。

“这是我们向法院提出的申请，房山法院依法调取的证据，虽然没在庭审中作为证据使用，但也给法官判案提供了佐证”。戴律师认为，王杰作为中介业务员，屡次被告或者告别人尚可理解，但每次房屋买卖纠纷都有张老爷子的参与，我们只能推断他们是合作者。

在主审法官和戴律师提示下，法制晚报看法新闻记者在最高法院《裁判文书网》抽取了几份生效判决和裁定：（2015）大民初字第5410号判决书、（2015）大民初字第5652号裁定书，是北京市大兴区人民法院的裁判文书；（2013）房民初字第00083号裁定，是房山区法院的裁判文书。上述抽取的几份裁判文书，张老先生和中介业务员王杰均是不同房屋买卖过程中的参与者，共同之处都是王杰与卖房人签订了“独家代理”等类似委托代理协议，而张老先生还都“不厌其烦”地担任的角色。不过从以前的判决中来看，王杰曾经的工作单位是一个叫“开心园”的房地产经纪公司，而李阿姨一案，王杰是“开心果”的店长。

法官提醒

卖房签“独家代理”协议 小心合同陷阱

李阿姨的诉讼代理人、北京缘信律师事务所主任戴会生律师，在接受法制晚报看法新闻记者采访时提醒市民注意“独家代理”合同陷阱。

戴律师介绍，不提诉讼，单说李阿姨跟中介签订的“独家代理”协议，一些老年市民看似省事了很多，其实可能面临巨大风险。

第一，委托中介卖房，切忌签订一大堆自己不了解的空白页面，李阿姨就是这样，不仅签了字还按了手印，谁知道将来不法中介会拿这些东西干什么？你在他们面前暴露了软肋，恰恰他们就会攻击你的软肋。

第二，协议当中签订了完全不合理的内容，也就是无条件听从中介业务员的安排，她说卖给谁就是卖给谁了，收定金、收房款和看房、收房都“独家代理”，你想不卖都不行，这就可能任人摆布，中介跟谁合伙都能最大程度侵害卖房者的利益。

第三，这种协议，中介进退自由，随时可以找别人起诉你，声称你的房子已经卖了。房价跌了，他不理你，不受一点损失；房价涨了，她说他早就找人卖了，补签一个《房屋订购协议》，你都没法证明她什么时候替你签字的；如果你找别人把房子卖了，她就诉你违约，按合同你该支付20%的违约金。李老太太当被告差点丢了二十多万就是这种情况，好在约定了“独家代理”期限只有3个月。

第四，如果违约金要不到，至少可以要双倍返还定金，张老先生说交了3万元定金，当然也可以5万什么的，这也不是个小数字。

房山法院承办法官告诉记者，签订房地产经纪合同，要注意审查、核实中介公司的房屋经营资质、规模和信誉度。可以登录国家企业信用信息公示网站对中介公司资质进行查询，也可以查看网络上的评价，亲自到中介公司询问，对比多家中介公司后选择最为合适、优质的公司。认真阅读居间合同的条款，特别注意“全权委托”“可以代替卖房者与他人签订房屋买卖协议”等条款。个别中介公司看中卖房人怕麻烦或者自身工作繁忙遂提议全权委托，但是全权委托的意义重大，极可能陷入中介公司设计的陷阱，莫名产生巨大的损失。

上诉

二审法院驳回 维持原判

针对房山法院的一审判决，张老爷子和开心果经纪公司提出了上诉，北京市第二中级法院驳回了上诉，维持原判。

在二审庭审中，张老爷子终于出庭了，并且拿出了一份收据，说是李阿姨签字的收条，收条表示张老爷子给了李阿姨3万元定金，上诉人要求双倍返还定金6万元、支付违约金24万元。而开心果的诉讼请求是，要求李阿姨支付中介费2.64万元。两个上诉人互相同意对方的意见，并互相作证。

对于二审中张老爷子第一次出庭、出具新证据“收条”证明定金已经被李阿姨收取，法院慎重细致地进行了调查。

先说“收条”。经法庭调查，该收条以一张纸的下半部，上半部被撕掉，文字均为手写，开心果王杰称收条是真的，确实是张老爷子交了3万元。而李阿姨却说根本不知道这回事儿，自己从来也没见过这三捆人民币，对于那张纸的来源，代理人戴律师认为，当初与中介签订“独家代理”售房协议，很多空白纸或者表格的下面都有李阿姨签字，这收条很可能是在李阿姨不知情的前提下，对方合伙伪造的。

二审法院认为，在房山法院一审的时候，你说没开收据，二审又提供了李阿姨签字的收条，前后矛盾，并且收条有涂改痕迹、上把部分被撕掉，所以法院不予认可。一审法院认为《房屋订购协议》不生效，二审法院予以维持；张老爷子上诉要求支付违约金，证据不足也不予支持。关于开心果要求李阿姨支付中介费的诉求，二审法院认为不是本案审理内容，不做裁判内容。（部分当事人姓名为化名）