【基础数据】2022年影响中国经济的主要是四大因素：部分地区疫情粗野“一刀切”式封堵、美联储加息收紧货币、房地产投资下滑和民营经济的信心不振。2022年人民币兑美元贬了8%，房地产投资下滑了12%。全国完成固定资产投资（不含农户）572138亿元，比2021年增长5.1%，增速提高0.2个百分点。主要贡献是第二产业投资比上年增长10.3%。从投资先行指标看，2022年新开工项目计划总投资比上年增长20.2%，投资到位资金（不含房地产开发投资）增长21.8%。

这些数据说明稳经济一揽子政策和接续措施，推动了工业重大项目开工建设，原有设备更新改造形成了更多实物工作量，效果显现还是比较好的，但是房地产的效果就差点意思。

还贷潮来了

01房价到底会不会再涨？

网友着急听这个答案：在未来5-10年时间里，中国房价还会再有5倍以上的涨幅吗？至少还会再上涨吗？

你一定先要有个标准答案！这个谁说了谁最快上头条。要回答这个问题，还是先得耐心了解一点常识。

【1】房地产在中国经济结构中地位。2021年下半年以来出现价格和销售急剧下降现象，房地产企业普遍出现流动性不畅、资产负债表恶化，个别头部企业面临重大风险。这是很容易引发全面系统性风险，甚至社会风险。但是，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。这是非常重要的信息。正是基于这个现实：

2023年1月17日，刘鹤在达沃斯世界经济论坛年会上说：房地产在中国国民经济中是重要的支柱产业。2022年12月15日，在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上同样讲房地产是支柱产业，针对当前出现的下行风险，正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，还有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

刘鹤：房地产业是中国国民经济的支柱产业巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑

【2】什么是国民经济支柱产业？我们经济支柱是国有经济。国有经济支柱产业首先是产业规模在国民经济中占有较大份额产业；其次是对整个经济起支撑和推动作用的先导性产业。原来支柱产业是机械电子、石油化工、汽车制造和建筑业。现在经常讲中国有十大支柱产业，分别是有色金属产业、汽车产业、钢铁产业、纺织业、船舶制造业、石油化工业、轻工业、公司电子信息产业、房地产业和装备制造业。后三个产业讲的人最多。最新讲得多是数字经济产业，这个内容以后再说。

【3】决定房地产价格的因素。最经典是任泽平观点，房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看金融，最终还是看人口流动和土地供给的基本面，以及金融政策的松紧程度。还有个号称“中国房地产之父”孟晓苏先生有惊人理论：房价涨跌短期看供求，中期看地价，长期看发钞，所以从大趋势上看，房价肯定是涨。

关于人口问题，下面文章从人口负增长对行业影响进行分析，你可以浏览支持一下。

事件的流量经济学：人口先于经济见顶企业选择决定成败

实际上，从2008年到现在，各地房价确实有5倍甚至更高的涨幅。

现实中大多人唱衰房价，持有这种观点的人理由是，最近三年疫情对全球经济影响特别大。无论是实体经济，还是互联网经济，都受到了不同程度的冲击，底层人们失业了收入没了。说房价下跌，情感上没有错。这里面有个误区，唱衰人总以为房价下跌对无房者有利，其实中国城镇居民60%资产是房子，如果房子资产跌一半，原有房贷利息还不能少，他还有什么消费欲望不？他们都没有钱了，无房者收入会比房价落的慢多少呢？这个经济学界没有谁敢主动去预测。

孟晓苏先生还是有惊天动地预测：一股脑地要压低高价商品房价格，压下来也是给富人降了房价，低收入老百姓一样买不起。有时候我们可以怀疑官员学者的人品，但不要轻易蔑视他们的眼光。

举个例子：

上海2022年疫情期间二手房有小幅度下滑:黄埔区、徐汇区10万元左右一平，是所有区里面最高的两个区。青浦相对来说比较便宜，价格37000左右，还有所上涨。

上海二手房价格

北京的房子无论是成交量还是价格，环比都有相应的增长。

北京二手房

全世界资本宽松后，发达国家的大都市都在跟涨。

随着疫情传播以及多国实施封锁，许多国家的居民都增加了住房上的花费。美国最大的DIY商店家得宝(Home Depot)营收增长了20%。英国批准的扩建等房屋改建工程数量较2016至2019年间的平均水平增加了1/3。

【4】判断房地产走向的基本因素。

第一，决策层不允许房价过快上涨。

中央不断重申“房住不炒”，因为房价大涨对国内金融体系“降杠杆、控风险”不利。在“房住不炒”的主基调下，指望未来房价年年大涨是不切实际。现在老百姓的资产财富大都集中在房子上面。资料显示，国内居民财富77%是房地产，只有23%的资产是金融资产。显然，房价下跌也没有多少空间。

第二，人们买房的狂热程度退烧。

过去国内经济保持两位数增长，带来了居民收入快速提高。居民对居住条件改善的热浪，推动房价疯狂上涨。尤其东部发达地区的人们就敢投资房地产。结婚攀比风下，房地产成为丈母娘引导行业，也是房价上涨的一个原因。老百姓也真的没钱了，近14亿人口中有5.6亿人是没有存款的。而未来国内经济将在5%至6%的区间缓慢运行，居民可支配收入预期不如过去那么高，不管是炒房者，还是刚需群体，现在都处于观望状态。

第三，房产税的靴子还没有掉下来。

目前国内各地房地产的空置率都很高，就连北京市区也有100多万套房产空置着。过去炒房时代，人们总喜欢持房待涨~~。现在~~房地产调控，已经遏制了房价上涨的想象空间。全国不动产联网已经完成了，不远的几年内房产税就会推出。这样现实，使得房地产始终处于一定幅度的挤泡沫过程。在贷款利率下调下，大量炒房者如果现在就将房源抛向市场，就会出现房地产无法回暖。房价分地区结构性回调，是今年需要观察重点。

中国房地产大开发盈利时代已经落幕了，政府土地财政向房地产税过渡将是大势所趋。需要注意：未来房价有没有上涨的潜力，跟便宜和贵没有关系，而是跟地方产业发展程度有关，有产业就有人口流入，没有产业的地区人口只能搬家了。

02利率是不是还会降低？

宏观经济调控思路，讲得最多是发挥市场对资源配置的基础性作用。这个叫有效市场。供给侧结构性改革提出，更为讲有为政府。政府调控经济常用有三种方法：法律手段（制定和运用经济法规）、行政手段（采取行政命令、指示、指标、规定等措施允许或限制，现在叫清单管理）。还有一个就是经济手段。经济手段就是财政政策（如减免税收）和货币政策（如降利息降准备金）。

第一，宏观货币政策工具的作用。

2021年中国的广义货币供应量（M2）是238万亿，2022年则是266万亿（增加了28万亿，换算每人增加2万元）。现在宏观经济学圈子认为2023年会破300万亿。中国政府还要保持货币的适当的宽松（就是释放流动性）。按照通用的说法，叫加大货币政策精准有力的支持，推动经济运行整体转好。

因为疫情，银行贷款人数相应减少，导致楼市低迷。为了刺激房地产发展必须重回救市路径。同样地方政府或多或少地急于挽救土地财政【土地财政占地方财政的56%】，就会鼓励人们贷款买房。2023年房地产大面积的放松限购、限贷限价，是完全可能的。这样看，利率还要继续降。

其实这些年全世界都在印钞，美国印得最多，其国内资金也流向房地产了，2022年美国的房价涨了16.9%。我们CPI一直很低，资金主要锁在房子上。我们如果再增发资金，流向哪儿去了？政府正在放松在房地产市场过热期间采取的管制措施，使买房人市场不再恐慌。从“保交楼”操作来分析，资金流向房地产是期望中的事。

地产开发商笑了

第二，居民投资收益与利息成本的考量。

居民买房除了刚需，是以自住为主。其他投机买房者，就要考虑投资成本与未来收益的关系了。提前偿还住房贷款2022年下半年就开始了，春节前后形成“提前还款潮”。这批次买房当时房贷利率处于高位，6%以上的大有人在，5.5%的房贷利率比比皆是，而现在首套房的房贷利率已经降至4.1%以下，利率差距达到了2%。假设2021年购房首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万。现在提前还款利率在4.1%～4.5%区间，支付利息仅为10万左右，省下了90多万。这种情况有资金储备的投机者和高收入中产人士宁愿选择多支付违约金，也要提前还款，目的是最大程度地减少房贷利息损失。

另外，中国人投资渠道过于狭小。过去十年权益类基金收益率的年化收益率为16.32%，只要持有三年，亏钱概率只有5%左右。这样权益类基金长线投资比较下来超过一线城市的房产收益。所以有资金实力的投资者，可能会选择地产趋势不好情况下，转向资本市场。也有网络更为大胆猜测，过去那些脑袋实力、信息敏锐力无谁能比的炒房精英，与其说他们急着去还房贷，不如说他们在养精蓄锐，在各个行业经济向好下酝酿着一场阴谋，等待新一轮楼市即将暴涨时机。这个判断的可行性不大。

第三，银行的存贷差收窄的影响。

银行存贷款利率差，是银行盈利的主要方式之一。截取2021年9月3号的工商银行公众号里面的存款利率和贷款利率表，按照定期整存整取一年来计算，存款利息是1.75％，而同期的短期贷款利息是4.35％，这么大的利息差，银行不愿意提前还贷就不足奇怪了。

广州贷款利率下调

工行贷款利率

工行存款利率

房地产好时，银行凭借处于高位的房贷利率赚得盆满钵满；如今房地产市场萎靡，降低利率对于银行来说是割肉了。如果再集中提前还贷，那么银行收入就会更少。考虑银行的利益问题，目前存量房（二手房）贷款利率和个人住房公积金贷款利率保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。这些利率调整，中央银行方面掺杂了更为广大层面的利益要素。

有必要提示大家：按照今年1月21日最新的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。二套为LPR+60基点。

实际房贷利率（12月）=5年期LPR利率（12月）+各级加点。

加点之后，大多数城市首套利率出现微增，个别城市微降，二套利率不约而同升高，房贷略微变贵。

综合政府、银行和还贷者三方诉求与利益博弈，利率下降总体空间有限，但是各商业银行在具体业务自由调节幅度内会有所不同。

03房地产走势关键看根本性问题！

第一，中国经济社会发展的大环境问题。

随着全球政治经济环境变化，逆全球化趋势加剧，有的国家大搞单边主义、保护主义，传统国际循环明显弱化。加快构建新发展格局，夯实经济发展的根基、增强发展的安全性主动权，这是立足当前、着眼长远的战略谋划。

请看这篇文章已经有基本解读，这里不再展开！

事件的流量经济学：战争与和平 —发展的安全性主动权解读

重点看看经济发展环境。

从2022年上半年财政和货币政策的收紧，教培、互联网、“双碳”限电等等，使相关产业进入政策性冲击休克，到9月份像恒大和房地产开发商系列的违约事件……应该说短期的经济下行压力比较明显的。已经知道2022年GDP增速为3%，没能实现年初5%的计划。国内经济下行，房地产开始挤泡沫，炒房者观望退出迹象明显。

宏观经济发展环境向好。

经济学现在最有现实可比意义的评价经济增长指标，是两年平均增长率。我国2021年GDP(经济生产总值)达到114万亿元还多，比2020年增长了8.1%。2021、2020两年平均增长了5.1%，人均GDP也已经超过世界人均水平，达到了1.25万美元。2022年GDP达到120亿元，2021、2022两年平均增长率5.55%。过去三年里，中国经济年均增长4.5%，增速远高于世界经济平均增速1.8%，也高于美国、欧元区和日本的1.6%、0.7%和-0.3%。总体经济环境还是非常理想的。

据世界银行的世界发展指标数据库测算，2013年至疫情发生后的两年，中国对世界经济增长的平均贡献率达到38.6%，超过七国集团国家贡献率的总和。

国际货币基金组织（IMF）1月30日发布的《世界经济展望报告》预期，2023大年中国经济增长至5.2%。IMF首席经济学家皮埃尔-奥利维耶·古兰沙认为，中国2023年对全球经济增长的贡献率将远超美国和欧盟。

中国3年经济增长率

具体房地产方面预期并不太乐观。

【1】经济问题，往往获得政策扶持越多越说明发展不理想。开篇已经讲了刘鹤所说房地产业是中国支柱性产业的明确说法。这是实际上官方政策导向方面值得重视的信号。在贷款供给的态度上从原来的一味强调从紧转为宽松和保障的话，会对住房改善性需求资金供应持续加码好转。对于投资买房的资金放松，还有较多顾虑。

过去一段时间比较多的强调“灰犀牛”概念下的风险，不断传来各个地方怎么样采取行政手段去控制当地的房价，怎么样有上层的管理部门派出工作组到地方去约谈。最近一段时间的氛围显然调整了，现在各地尽可能争取相对平缓地处理好地产危机局面。官方更多的是回应着大家对于恒大的关切，一定会有实际管理部门对于恒大有针对性的一些信息指导。我们还可以再进一步的观察，关于恒大相对好些的消息是否会传出来。

【2】后房地产时代的规律来看，中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。2013年时最佳20-50岁的置业人口已达到峰值。随后经济从高速增长转为中速增长，人才将继续往大都市圈迁移。而重化工和资源主导型的东北及部分西部省份面临人口净流出压力，三四线城市人口迁移放缓。地区人口数量多少，将最终影响房地产见顶速度。

一线城市是中国经济的发动机。全球资本对中国经济的输入以及全球产业在中国经济发展中的兑现，一线城市仍然是房地产景气与否的重要窗口。

【3】土地和金融纠缠，是影响房地产的中短期因素。现在全国城投债传说有60多万亿。这些债务很多是用来支付拍卖的土地的出让金所产生的。2022年各个城市土地拍卖社会企业参与很少，民营房企90%以上都不敢拿地。地方怕土地流拍，就让自己的城投公司去接走了。传说70%是地方城投公司兜底，但是只有27%的土地开始新建房子，还有70%多的城投拿了土地后不去开发。因为缺乏资金，这些土拍还是会找开发商合作。没有房地产购买热情的带动，开发商也没有了现金流。所以政府、城投公司和开发商都需要现金流，都需要制造房地产的小阳春，这个小阳春过了以后才涉及到土拍市场的回暖。

因为这些期待在，货币增发的动因就还在。1998年城市化的进程加速后，不动产价格上涨，其实是货币增发的一个投影。货币的增发量和房地产价格的波动、土地价格的波动有强大的正关系。从货币增发的效率到经济结果之间，是密切联动的。

【4】消费环节税收的调节力度，是影响房地产的重要风向标。现在在体制内已经引起重视“政策叠加”这个词。“政策效应叠加”带来的下行压力，整顿互联网行业的头部企业以纠偏，整顿教培，这些政策都在一定程度缓解执行力度。

对于税收制度改革，风声较多较重。核心是要完善个人所得税制，规范资本利得管理，稳妥推进房地产税的立法和改革，做好试点工作，要加大消费环节税收的调节力度，研究扩大消费税征收范围。个人所得税、资本利得、房地产税、消费税领域，有可能成为下一步改革的重要领域。个人所得税、资本利得改革的意义，是使中低收入阶层纳税人的税负继续减轻，有利于中产阶层形成，打造橄榄型社会。

加快房地产税立法并适时推进改革，十八届三中全会关于全面改革的权威性指导文件有这方面明确的要领。房地产税如果进入立法，它的标准程序是要走几审程序，走完至少要一年以上的时间。然后启动还得征求社会方方面面的意见，这样的程序要走多长时间，就不好估计了。现在看起来房地产税，双管齐下的精神已经十分清楚地浮出水面，就看有关部门怎么样具体做出推进和部署。

第二，中国居民收入增长的机制问题。

基尼系数是经济学用于衡量一个国家或地区居民收入差距的常用指标。通常0.4被视为收入差距分配的一个警戒线。

恩格尔系数(Engel's Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国家越穷，用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。

运用这两个经济上的指数，来验证我们收入水平：

中国家庭的基尼系数在全世界处于较高位置。中国社科院报告显示，2006年中国基尼系数达到0.496，2010年全球基尼系数平均为0.44，到2021年中国基尼系数下降，约为0.472，实际也已经接近0.5左右。在世界范围来看，我们国家穷人不一定极端贫穷，但富人也是真的挺富。2021年美国基尼系数升至0.48。美国智库政策研究院报告称，1990年至2021年，美国亿万富翁的总体财富增长了19倍，而同期美国中位数财富只增加了5.37%。这揭示了美国“富者愈富、穷者愈穷”的残酷现实。

中国历年基尼系数

基尼系数还有明显地区差距，2010年东部地区基尼系数为0.59，中部地区的基尼系数为0.57，而西部地区的基尼系数较低，为 0.55。下图为历年各地区的变化。

从各项收入对城乡差距的贡献来看，生产性收入的差距是城乡收入差距的最主要原因，这反映了农村的劳动生产回报率远低于城镇。值得注意的是，养老、退休金收入的差距占城乡家庭收入差距的25.3%，是造成城乡收入差距的重要原因之一，拉大了城乡差距。

联合国根据恩格尔系数的大小，对世界各国的生活水平有一个划分标准，即一个国家平均家庭恩格尔系数大于60%为贫穷；50%～60%为温饱；40%～50%为小康；30%～40%属于相对富裕；20%～30%为富足；20%以下为极其富裕。这里数字越小越好，越大代表着越贫困，而越小则代表着越富裕。

中国1978至2021年，人们富裕程度变化

数字很丰满，现实很骨感。网络大数据显示，目前我国14亿人口总负债达到200万亿元，居民负债率已经达到62%，人均负债14万。2019年我国住房贷款29.8万亿，占居民总贷款的54%，这就意味着100个贷款者中就有54人是房贷而其所背负的购房债务平均高达100万。所以居民消费在国民经济中所占比例大大低于国际平均水平。

中国低收入群体庞大，是消费乏力最主要问题

中产阶层寄托最大

关于中产阶层到底是什状态，以后会写的。这里不展开。

这样收入现状，如何改变收入水平呢？

居民可支配收入主要由四部分构成，工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入。其中，工资性收入与劳动生产率有关，劳动者能力和素质提高得更快，工资会增加得更快。另外，在经营性收入方面，企业家或个体经营者的收入很大程度上取决于营商环境。如果营商环境更好，创业机会更多,经营更加自由,他们收入会增长得更快。

居民可支配收入中的转移性收入，特别是公共转移收入主要靠政府，如果能增加更多的社会保障，比如增加转移支付项目，加大对儿童、老年人的补贴等，也能提高居民收入，增加居民的可支配收入。从以上几个角度看，居民可支配收入还有很大的增长空间。

“十三五”期间，我国人均可支配收入从2016年的2.3821万元上升至2020年的3.2189万元，居民收入的年均名义增长率约为10%，4年累计提高47%，而年均实际增长率约为7.8%。“十四五”期间，居民可支配收入的年均实际增长率大概5%到6%，五年累计实际增长约为30%，按照2020年价格算人均可支配收入可以超过4万人民币。如果按名义增长率计算，居民收入每年增长约7%-8%。五年以后，居民可支配收入可能达到5万人民币。

目前我国的收入差距呈现出全范围、多层次的扩大趋势。城乡居民收入比达到3.3倍（国际通常为2倍左右）。行业之间职工工资差距也十分明显，最高与最低之间相差达到了15倍，此外，不同群体间的收入差距也越拉越大。

城镇居民收入增长受企业和职工收入的影响。体制内人员工资增长取决于政府财政状况。目前城镇居民的人均可支配收入为4.3834万元，实际增长1.2%，远低于GDP增速。如果经济增长不能够保持较高速度，失业压力会上升，企业人员工资增长会受到影响。体制内的公务员和事业单位人员的工资来自财政支出，工资增长与政府财政收入有很大关系。目前公务员和事业人员工资收入不可能较快增长。主要依靠新兴产业带动居民的工资增长。

农民收入同样包括工资性收入、经营性收入、转移性收入和财产性收入。其中工资性收入主要通过外出打工获得。2020年农村居民人均可支配收入17131元，增速连续11年快于城镇居民，但是提高农民收入难度很大。因为土地面积是有限的，在财产性收入很少。另外，转移性收入是政府给予农民的各种补贴，包括社会保障如低保等。这一部分收入与国家财政收入关系密切。未来几年，通过转移收入提高农民收入的可能性不大。增加农民的收入还是要靠打工市场，以工代赈就是一种增收模式。

近年系列的降息和货币宽松政策，旨在通过增加货币供应来鼓励民众消费，然而效果并不明显。现在必须从政策工具箱中，拿出更多政策“组合拳”，免除广大人民群众的后顾之忧，进一步通过土地制度改革，解决土地转让、交易、产权等问题，让农民真正地完全财产性收入。只有居民能感觉到财富增值，消费投资的意愿自然增加。

【最后的话】