一、条款内容

【土地使用权转让】第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第_____款办理。

(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从_____年___月___日起至_____年___月___日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)__________________________________________________。

二、条款解读

本条款是对于交易房产土地性质的描述,包括国有出让、划拨、其他三种情况：

1.出让性质常态

2.划拨一般需要补交土地出让金

3.其他特殊情况可以另行注明

另外，关于土地使用年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

三、签约技巧

1.严格区分国有出让土地和划拨土地，两者不仅是交易手续繁琐程度不同，而且还存在补交土地出让金的问题。土地出让金一般按标定地价的40%收取，但不同用途的土地计算方式又不同，详情建议咨询当时国土资源局或者房产交易中心；

2.补交土地出让金自然成为办理房产过户的前置条件，通常情况下不补交出让金就可能无法办理过户手续；

3.划拨性质的土地还会引起对方合同无效的抗辩，造成不必要的诉累。

4.商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

5.核实产证、土地证或者交易中心最新的产调信息，核实清楚土地权属性质是否是国有建设用地使用权、使用权取得方式是出让还是划拨、土地用途是否是住宅等土地状况信息，将风险尽量降到最低。

五、常见争议

【实务案例1】土地使用年限缩水，酌情赔偿。

杭州市余杭区人民法院审理的徐淑英、叶毛贵与浙江嘉丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案号：（2019）浙0110民初11203号认为：“案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应当认定为有效，双方当事人均因照约履行。案涉合同约定的土地使用权年限为50年，但嘉丰公司实际交付的商品房的土地使用权年限为40年，嘉丰公司辩称系其工作人员工作失误等，本院不予采信。嘉丰公司未交付符合合同约定的商品房，其构成违约，应当承担违约责任，但对因嘉丰公司违约所造成的损失，应由原告承担举证责任。本院根据本案的情形，确定嘉丰公司赔偿原告损失8950.5元，原告主张按照其交付房款的20%计算其损失，缺乏法律依据和事实依据。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例2】厂房土地使用年限缩水，酌情赔偿。

江苏省徐州市铜山区人民法院审理的徐州中矿数字化矿山技术研究所与江苏永安置业有限公司房屋买卖合同纠纷案号：（2020）苏0312民初989号认为：

“首先，中矿研究所与永安置业公司之间签订的《徐州安全科技产业园高标准厂房销售合同》系双方真实意思表示，但合同中约定土地使用年限自2015年8月14日至2065年8月13日止，永安置业公司交付的房屋土地使用年限至2058年6月28日止,与合同约定不符。永安置业公司虽抗辩其不存在恶意违约的情形，中矿研究所亦没有实际损失，但在目前法律没有明确自动无偿续期，中矿研究所依约履行了合同义务的情况下，有权向永安置业公司主张违约赔偿责任。

其次，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让可以采取下列方式：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。本案中，根据中矿研究所、永安置业公司双方签订的合同中载明，涉案土地用途为工业用地，故中矿研究所有理由相信案涉土地的使用年限为50年。

最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现土地使用权实际使用年限与合同约定不一致，永安置业公司应承担违约责任。关于违约责任承担的方式，因土地年限如何续展及续展费用尚不明确，结合永安置业公司多收取的土地成本等因素，永安置业公司赔偿中矿研究所的损失计算方式具有合理性，酌定支持中矿研究所损失98820元。

综上，遂判决：永安置业公司于判决生效后十日内赔偿中矿研究所损失98820元。”

徐州市中级人民法院审理的徐州中矿数字化矿山技术研究所与江苏永安置业有限公司房屋买卖合同纠纷案号：（2020）苏03民终4812号认为：“一、永安置业公司是2018年5月15日与中矿研究所签订的本案三份厂房销售合同，而涉案厂房所涉土地使用权系其之后于2018年6月29日与徐州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得的，且根据永安置业公司的陈述其取得涉案土地使用权前，该土地使用权登记在他人名下，登记的土地使用权年限是50年即2015年8月14日到2065年8月13日。故根据现有事实，可以确认永安置业公司与中矿研究所签订本案厂房销售合同时并非明知所涉土地使用权年限是40年而告知中矿研究所是50年，即永安置业公司本案中不构成欺诈，中矿研究所的该项上诉主张，本院不予支持。

二、永安置业公司与中矿研究所签订的本案三份厂房销售合同约定的土地使用权年限是50年即2015年8月14日至2065年8月13日止，而实际交付厂房后的土地使用年限是40年即2018年6月29日至2058年6月28日止，致使中矿研究所收到厂房后剩余的土地使用权期限比约定的期限少7年左右。因中矿研究所购买的应当是完全产权，由于目前对于非住宅建设用地使用权期限届满后如何续期尚不明确，故永安置业公司仍需承担违约责任，在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本、支付续展费用、续展或补足土地使用权年限。

本案中，中矿研究所的诉讼请求是永安置业公司赔偿其损失，但目前非住宅建设用地使用权期限届满后如何续期尚不明确，即永安置业公司退还中矿研究所缺少年限的相应土地成本外，中矿研究所是否存在其他损失及具体数额不能确认。故一审法院判决永安置业公司返还中矿研究所10年的土地成本98820元，已经完全补偿中矿研究所目前的损失，中矿研究所诉请的此数额之外损失，本院不予支持。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例3】登记“出让”，实际划拨，补缴出让金。

上海市第一中级人民法院审理的冯强 与上海房地（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪01民终10283号认为：“一审法院认为：双方签署的《上海市房地产买卖合同》及补充条款即《长峰大厦办公楼拍卖特别说明》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。

关于土地使用权出让金，

首先，根据双方约定，若拍卖标的房地产本次交易过户及房地产转移登记以补缴土地出让金为前置条件的，或应由标的转让人补缴土地出让金的，由标的转让人承担存量房补地价手续中所发生的一切费用（包括补缴土地出让金）。

其次，根据评估报告，评估对象包括房屋及土地，上房公司依据该评估报告进行资产拍卖，冯强受让房屋及土地使用权，并支付相应的对价。

第三，上房公司在拍卖时出示的登记日为2012年11月2日的房产证在土地使用权取得方式上记载为“出让”，在房屋类型登记为“办公楼”，虽然系争房屋所对应的土地使用权实际并未办理有偿使用手续，但冯强有理由相信上房公司出售给冯强的系争房屋所对应的土地使用权为有偿取得，冯强受让后不存在补交相应土地使用权出让金的风险。虽然合同补充条款中就土地使用权出让金作出相关说明，但并不能就此排除冯强对不动产登记的信赖。结合交易习惯，上房公司作为出卖方，应负有将土地使用权取得方式保持为出让状态的义务。冯强要求上房公司补交土地使用权出让金，于法有据，法院予以支持。

双方发生争议后，产权过户及房屋交接并未完成，上房公司负有继续履行的义务。冯强请求判令上房公司协助办理产权过户及办理交接房屋，法院予以支持。

双方已于2015年2月12日申请产权过户，在不动产登记机构审核期间，双方为土地使用权取得方式发生争议，以致交易中断。鉴于合同补充条款对于土地使用权出让金已作出了有别于一般交易的说明，双方纠纷的起因在于双方在土地使用权取得方式上产生分歧。现双方通过诉讼解决纷争，在此情形下，冯强请求判令上房公司支付迟延过户及交房的违约金，法院不予支持。

一审法院据此判决：一、上海房地（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内办理上海市长宁区××路××号××室房屋的土地使用权出让金补交手续【土地使用权出让金由上海房地（集团）有限公司负担】，并协助冯强办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋产权转移登记至冯强名下；二、上海房地（集团）有限公司应在上述房屋产权转移登记至冯强名下之日起三个工作日内协助冯强办理上述房屋的交接手续，将上述房屋交付给冯强；三、驳回冯强的其余诉讼请求。”

本案二审的争议焦点为上房公司目前是否需要承担交纳土地出让金的义务以及上房公司是否需要承担迟延过户及交房的违约责任。

关于交纳土地出让金的问题。冯强和上房公司在合同补充条款中约定：“若拍卖标的房地产本次交易过户及房地产转移登记以补缴土地出让金为前置条件的，或应由标的转让人补缴土地出让金的，由标的转让人承担存量房补地价手续中所发生的一切费用（包括补缴土地出让金）。拍卖成交且拍卖标的登记至买受人名下后，若买受人对拍卖标的再行转让涉及补缴土地出让金的，应补缴的土地出让金由本次拍卖标的转让方承担。”

因此，双方现就目前情况下是否属于办理过户以补交土地出让金为前置条件产生争议和分歧。冯强认为房地产交易中心已明确只有在上房公司补交土地出让金后系争房屋才能取得“出让”性质的房地产权证，故已经属于以补交土地出让金为前置条件的情形，并提供了相应的证据佐证。上房公司对此虽有异议但并未提供相反的证据予以推翻。

对此本院认为，不动产物权以登记为公示方式。系争房屋土地使用权取得方式为“出让”，冯强有理由相信上房公司向其交付的房屋的土地使用权取得方式亦应为“出让”，鉴于目前情况下不交纳土地出让金不能办出“出让”性质的房地产权证，故应当认定已经符合合同约定的房地产转移登记以补交土地出让金的前置条件，上房公司应当补交土地出让金。一审法院判决上房公司办理系争房屋的土地使用权出让金补交手续，并无不当。上诉人上房公司的相关上诉理由，本院不予采信。

关于上房公司是否需要承担迟延过户及交房的违约责任的问题。如前所述，正是因为双方对于目前是否属于必须由上房公司补交土地出让金的情形有不同的理解，继而引发诉讼，并非上房公司违约，故冯强要求上房公司支付迟延过户及交房的违约金的请求，本院亦难以支持。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例4】明知土地使用年限，视为接受现状。

上海市杨浦区人民法院审理的潘春美、吴政元 与贺林房屋买卖合同纠纷案号：（2017）沪0110民初1281号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告向被告出售系争房屋，并已办理产权变更登记，被告应按照约定支付购房款，并在原告完成交房后支付尾款。

关于被告反诉要求原告赔偿因系争房屋类型及土地性质变化导致的损失，本院认为，原房地产权证记载房屋类型为新工房、新不动产权证记载为公寓，均系居住用途，被告提供的证据不足以证明系争房屋类型发生变化，且给被告造成损失。

关于土地用途和使用期限的变化，本院认为，虽然被告提供了其与原告代理人的电话录音等证据，但原告对证据的完整性提出异议，且录音均为被告取得不动产权证后形成，无法证明原告在出售系争房屋时承诺被告系争房屋土地使用年限为70年。被告作为购买方，理应在明确房屋及土地使用状况后购买房屋。被告在未确认系争房屋土地使用年限的情况下，与原告签订买卖合同，应视为其认可并接受原有的土地使用状况。被告要求原告支付房屋类型及土地性质变化导致的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，原告已履行完毕主要合同义务，被告仅以房屋类型和土地性质存在争议拒绝履行合同主要义务，本院不予支持。

本院考虑银行发放贷款需要时间以及双方就交易过程中税费的负担存在争议，酌情确定被告自2017年2月1日起支付逾期付款违约金，并对违约金计算标准予以调整。关于系争房屋交易税费，虽然《购房居间合同》约定交易税费全部由购买方负担，但之后买卖双方签订的登记备案的《上海市房地产买卖合同》约定税费各自负担，应视为双方对税费负担做了变更，被告反诉要求原告返还垫付的税费应予支持。对于被告反诉主张的租金损失，被告自2017年4月起方需实际支付，且原告未交房的原因系被告申请的购房贷款未实际发放，被告该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例5】逾期办理土地使用权过户，不一定担责。

福州市鼓楼区人民法院审理的马立志与福建泛联房产经纪有限公司、高玲珊、欧世丹房屋买卖合同纠纷案号：（2015）鼓民初字第301号认为：“原告马立志与被告高玲珊的代理人欧世丹在泛联公司居间服务下所签订的《房地产经纪合同》及补充协议，系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。当事人在履行合同过程中，应遵循诚实信用原则，根据合同目的、交易习惯履行各自义务，本案中双方在讼争房屋交接方面发生争执，影响了合同的履行，双方可通过和好协商解决纠纷。

现本案中原告以被告高玲珊未协助办理土地使用权证过户手续为由要求三被告连带赔偿违约金40000元，但原告并无证据表明被告高玲珊及其代理人欧世丹存在拒绝协助其办理土地使用权证过户的事实；同时，双方在所订立的合同中亦无相关土地使用权证过户的约定，以及相应违约承担的约定，故原告主张三被告连带赔偿违约金40000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。被告高玲珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马立志的诉讼请求。” （来源：中国裁判文书网）

详细内容可参见《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》王俊伟著2023年1月出版。#二手房陷阱##上海律师王俊伟##上海房产律师王俊伟#上海房产律师#