案情索引

徐荣波、徐汉新等与徐元秀所有权确认纠纷【湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1287号再审复查与审判监督民事裁定书】

法院判决

一、本院认为：诉争房屋系长江航运公安局依房改政策出售的自管公用住房。从房屋流转过程看，该房屋原由长江航运公安局职工杨军使用。

二、1994年，杨军依房改政策购买60%的产权。1995年11月，长江航运公安局将该房屋调配给职工徐连喜，由其及前妻钱文芳居住使用。1996年11月12日钱文芳去世，1998年4月16日徐连喜与徐元秀登记结婚。期间，涉案房屋并未依房改政策办理售买手续，故徐连喜在钱文芳生前并未取得诉争房屋的相应产权。

三、1999年9月15日，长江航运公安局出售自管公有住房，诉争房屋经评定房改成本价、夫妻双方工龄折扣款和各项折扣优惠后确定实际售价，由徐连喜和徐元秀共同购买，虽房屋所有权人登记为徐元秀，但并不改变房屋为徐连喜和徐元秀共同所有的事实。

四、2010年3月11日，徐连喜和徐元秀离婚，双方协议诉争房屋归徐元秀所有，徐元秀基于徐连喜处分取得涉案房屋的所有权。

五、案涉证据并不能证明徐连喜与钱文芳在夫妻关系存续期间参加房改并取得了涉案房屋产权，故一、二审判决关于徐连喜与钱文芳夫妻关系存续期间未取得涉案房屋相关产权的认定并无不当。

评析

一、什么是房改房

房改房是城镇居民根据国家房屋改革政策自行购买的的房屋。实际生活中，城镇居民购买的房改房主要分两种情况。

（一）按房改政策购买并已经取得所有权的房屋的处理。

1、夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋的，如果房屋权属登记在一方名下，该房屋视为个人所有；如果房屋权属登记在夫妻名下的，就视为夫妻共同共有。

2、夫妻以共同财产出资购买由一方婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋的，尽管该房屋是所在单位出租给其个人居住，但终究尚未取得房屋所有权，只要该承租房是婚后用夫妻共同财产购买，即使房屋权属登记证书记载的权利主体为承租一方，该房屋仍应认定为共同财产。本案中，徐连喜和徐元秀在婚后共同购买公有住房，虽然登记在徐元秀名下，但是夫妻双方以共同财产出资购买，因此属于夫妻共同共有。

（二）尚未取得所有权或只享有部分所有权的房屋的处理。

1、这分为两种情况：一是离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权；二是离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分所有权，不是完全所有权，这主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。

2、根据《婚姻法解释（二）》第二十一条关于夫妻共同财产的规定，尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋，无论是在缔结婚姻之前，还是婚姻存续期间，既不属于夫妻个人独有财产，也不属于夫妻共同所有的财产，当事人对房屋所有权的归属和分割的约定也不发生法律效力。人民法院只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权后才能对此进行判决。

3、夫妻双方对只拥有部分产权的房屋只享有占有权、使用权和有限处分权等部分所有权。

二、房改房具体分割处理方法

1、对夫妻一方以个人财产购买的并登记在个人名下的房屋，可在认定房屋为个人财产的前提下，全面考虑夫妻各方在该房改房中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等因素在房改房出售价格中的比例予以折算，给对方相应的适当补偿。

2、对于夫妻共同所有房屋，在分割时由人民法院根据财产的具体情况，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。

3、如果福利政策房屋的价值及归属无法达成协议，最高人民法院《婚姻法司法解释二》第二十条分三种情形作出了明确的规定：

（1）双方均主张房屋所有权的，竞价取得，由出价高的一方取得房屋所有权，同时由取得房屋所有权的一方给予另一方相应数额的补偿；

（2）只有一方主张房屋所有权的，人民法院可以委托评估机构对房屋按市场价格作出评估，由取得房屋所有权的一方给予另外一方相应的补偿；

（3）双方均不主张房屋所有权，人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。

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