一、承租人是否有权主张征收补偿款？
国有土地房屋征收补偿中，公平补偿的对象不仅包括房屋所有权人，同时也包括承租人。
首先，从物权保护的角度来看。对房屋征收补偿的性质应为弥补房屋所有权人丧失物权的补偿，而物权具体包括占有、使用、收益、处分。租赁协议实际上就是房屋所有权人将物权中的占有、使用权让渡给承租人行使，因此这部分权利的补偿承租人也应当享有。
此外，在法律实务中，也有部分法院将租赁权认定为用益物权，而根据《民法典》第三百二十七条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”
可见，承租人作为用益物权人，依据上述规定，也理应获取相应的补偿款。
其次，从公平原则角度的考量来看。承租人基于租赁协议取得了房屋的占用、使用权能，其为了最大限度发挥上述权能，一般都会对房屋进行装修、改造，但该部分投入与所有权人并不具有利害关系，所有权人仅是按照租赁协议约定收取房屋租金。而征收补偿款中却对于房屋的装修、改造、实际损失等部分均进行了补偿，如不对承租人给予补偿，则有违公平原则。
综上，承租人无论是基于公平原则，还是基于法律规定，均有权主张自己应获取的征收补偿款。
参考案例：
1.江苏高院（2020）苏民申2501号 判决认为：关于房屋征收补偿对象问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿对象为被征收房屋所有权人，但该条例未对房屋所有权人获得补偿款后与承租人如何分配进行规定，不能得出承租人不应获得相应搬迁补偿款的结论。
2.湖南省高级人民法院（2018）湘行终1834号判决认为：《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定（现为民法典》第三百二十七条），因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。根据上述法律规定，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确被征收人是房屋所有权人，但承租人作为用益物权人，因征收行为导致用益物权受到损害的，其有权获得相应的征收补偿。
3.上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初77227号判决认为：法人的合法的民事权益受法律保护。原告新某拉管厂在改制时向被告上某公司租赁涉讼的沪房地浦字(2000)第009038号房地产权证项下的6-13幢房屋，租赁期间，因原告租赁的房屋被征收，原告由此取得的相关民事权益受法律保护。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第四十二条第四款、第一百二十一条的规定，判决如下：被告上海上某实业公司于本判决生效之日起三十日内给付原告上海新某微型拉管厂有限公司设备搬迁补偿费10,050元、物资搬迁补偿费30,520元、停产停业损失补偿费1,756,528.30元、搬迁奖励费526,958.49元(合计2,324,056.79元)；
二、出租人、承租人应如何分配征收补偿款？
当承租人向出租人主张被租赁房屋的征收补偿时，如何分配该征收补偿的问题往往会在出租人和承租人之间发生争议。那么法院会具体如何分配呢？
1、合同有约定
对于承租人的征收补偿主张，法院的裁判原则是首先审查双方是否在租赁合同中对征收补偿进行约定及约定是否明确，如有明确约定则遵照约定。
2、合同没有约定
如果合同没有约定，一般法院会根据不同的情况，针对补偿款的内容酌定分配。在司法实务中，一般将征收补偿款分为三个部分。 一是征收资产补偿，包括土地、房屋、建筑物和构筑物以及装饰装修部分。
二是征收费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工损失费用。
三是基于征收政策发生的奖励费用，拆迁奖励费等。
针对上述补偿内容，具体分配方式为：
（1）征收资产补偿；按照物权归属来分配 对于房屋、建筑物这方面，法院一般会按照所有权属来予以分配。因此，承租人自行投资的附属物、装饰装修等部份的补偿款应当由承租人获得。
参考案例
最高人民法院（2014）民一终字第59号判决认为：家居乐公司作为承租人在拆迁法律关系中亦应享有相应的权利。《租赁合同》约定改建的不动产，所有权属于润轻公司、酿酒厂所有，在租赁期内家居乐公司有使用权。家居乐公司对房屋进行装饰装修，建造钢棚及安装广告栏、空调、消防等附着设施的性质为添附，致原物增值，权属不变，所有权仍归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租期内享有使用权。拆迁致讼争标的物灭失，润轻公司、酿酒厂丧失所有权，家居乐公司失去使用权，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有。
（2）征收费用补偿：按照实际经营原则，由法院根据实际情况进行分配。
征收费用补偿中的停业损失，是承租人最关注的问题，毕竟房屋实际经营使用的是承租人，房屋被征收后导致承租人无法正常经营，其损失是最直接的。大多人承租人认为，停业损失应当全额归属于承租人所有，这其实也是片面的。
首先，征收部门计算征收费用补偿项目时，一般依据房屋面积，法院据此认可房屋所有权人对征收费用补偿是有一定贡献的。且由于出租人的出租行为亦为一种“经营行为”，法院一般也会认可出租人也具有“实际经营人”的身份，因此法院可能不会全部支持承租人获得征收费用补偿的主张。
其次，房屋拆迁导致承租人无法继续承租且需另找房屋搬迁才能继续正常生产经营，但也间接导致出租人在房屋被拆迁期间无法出租获取收益，双方都存在损失，因此法院一般也会认定停产停业损失补偿应由双方共同收取。
那么，出租人和承租人应当如何分配呢？一般而言，法院在这里的自由裁量权利会很大，不同地方的法院考虑的因素也不同，一般来说，房屋拆迁导致承租人无法继续承租且需另找房屋搬迁才能继续正常生产经营，也导致出租人在房屋被拆迁期间无法出租获取收益，双方都存在损失，故部分地区法院会认为停产停业损失补偿和临时安置补偿应由双方共同收取，根据剩余租期占总租期的比例支付给承租人。
当然，不同地区的法院考虑的因素不同，法院一般会综合考量承租人是否领取营业执照、租赁合同剩余期限、承租人实际搬迁时间、承租人经营损失、承租面积等多方因素，依据公平原则对承租人和出租人公平分配。
参考案例
1.江苏高院（2020）苏民申2501号 判决认为，关于停产停业费。本案中，征收行为导致华怡公司与五山公司租赁合同提前终止，华怡公司作为案涉厂房实际使用人，无法按照原租赁合同约定期限继续经营，由此产生的经营损失应获得补偿。根据评估报告显示，停产停业损失系按照同地区单位租金乘以恢复生产期限计算得出，所得金额远高于五山公司实际从华怡公司处获得的租金，故该停产停业费包含对华怡公司的补偿。考虑到合同提前终止日至约定期限届满尚余九个月，且华怡公司搬迁前后存在一些测量影响其生产经营，一、二审法院酌定华怡公司享有一年停产停业费，并无不当。
2.上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终13361号判决认为，关于停产、停业损失补偿款以及提前清退租赁物的补偿应由谁享有的问题。
本院认为，停产、停业补偿款虽然系针对实际经营人的补偿，但是考虑到动迁单位在计算该项金额时还是根据房屋面积来确定，难以认定为完全因被上诉人而获得；且本案中被上诉人在承租涉案房屋后亦是转租收益，退一步来说，上诉人出租房屋收取租金也属于经营行为。因此，本院根据合同无效的责任以及双方合同实际履行情况等因素，酌定上诉人给付被上诉人停产、停业损失补偿款879,592元。
（3）拆迁奖励费等费用
拆迁奖励等费用原则上属于房屋所有权人，但由于承租人的配合行为对获得奖励亦有贡献，发生争议时法院也可能据此支持承租人获得部分征收奖励的主张。
综上，对于出租人、承租人如何分配征收补偿款问题，法院一般会基于公平原则及租赁履行情况酌情予以认定。但是，为了最大限度的保护双方的合法权利，出租人与承租人最好还是在签订租赁合同的同时，对遭遇拆迁后如何分配拆迁款做出明确的约定，避免日后发生争执。
原创：岑石子 景来律师公众号
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