2021年初以来，官渡区城改、旧改不断放出大招，大有爆发之势！

先是普自社区城改项目动迁招标，之后日新路以南片区南亚之心&云上春城项目招募合作伙伴，接着凉亭片区A、C及B地块造价咨询。

几个城改项目涉及土地7758亩， 总投资约346亿元，如此大规模的城改项目在昆明其他城区很少见。

另外，官渡区还通过旧改、滇池生态廊道建设、五甲塘城市公园提升改造等工程，美化环境。

官渡区要再次腾飞？

总投资346亿

用地面积达7758亩

1月13日，官渡区普自社区城中村改造项目土地一级开发整理二次招标。

项目总投资约39.6亿元，土地一级整理招标规模1200万元，工期180日历天。

据了解，普自社区城中村改造项目涉及1184.9亩土地，预计拆除建筑面积约51.1万㎡。

普自社区城改项目大致范围（房小星制图）

2月1日，官渡区日新路以南片区南亚之心&云上春城项目招募合作伙伴，媒体争相报道，消息一出即引爆网络。

很多人闻风来到昆明著名的双桥夜市，拍照留影，或怀念或观瞻。

南亚之心＆云商春城项目大致范围（房小星制图）

南亚之心&云上春城项目，涉及双桥村、长村、高家村、玉龙村、日新村、双凤片区和小街片区，总用地面积3146亩。

项目总投资约305亿元，计划今年3月1日开工，2026年3月1日完工，工期5年。

2月3日，凉亭片区A、C及B地块（B1号地块以外剩余地块）相关迁改工程造价咨询服务招标，总征收面积约3079.43亩，需拆除建筑物179.36万㎡。

凉亭片区ABC地块大致范围（房小星制图）

项目总投资1.1亿元，计划今年3月8日开工，2023年3月8日完工，工期为2年。

3个项目总投资约345.7亿元，总用地面积约7758亩，相当于五华区西北新城过去3年，卖地总面积的5倍。

此外，还有等待拆迁的六甲盘龙村城改项目，总投资43.4亿元，涉及约1955亩土地，其回迁安置房项目已经启动。

凉巫家坝蛤蟆山片区大致范围（房小星制图）

2020年，官渡区还启动了巫家坝蛤蟆山片区、和甸营片区、中苜蓿片区、晓东雨龙片区的拆迁，也将是官渡区2021年的重头戏。

如此大面积的城市更新项目，在昆明就只有官渡区还能拿得出手。

旧改、生态提升、调规组合出击

提升内部环境和硬件设施，推动城改项目进程

城改放大招，官渡区的旧改、生态建设也不放松，总投资34.3亿元进行旧改、生态廊道建设和湿地公园提升改造。

1月19-21日，官渡区发布2021年老旧小区提升改造项目总承包、造价、监理招标公告，标志着官渡区4个街道21个社区的老旧小区启动改造。

官渡区4个街道老旧小区额改造招标截图

旧改项目总投资约2.6亿元，涉及吴井街道、太和街道、关上街道和金马街道的425栋建筑、14955户。

1月18日，官渡区启动了五甲塘城市公园提升改造项目，总投资7.06亿元对五甲塘城市公园进行提升改造，其中一期项目的建安工程费约1.57亿元。

1月27日，官渡区又启动了南部片区滇池流域生态廊道建设项目，将在南绕城高速两侧50米宽的绿地和高速架空桥下34米宽的绿地，以及两侧17米宽过渡绿地进行生态廊道建设。

滇池流域生态廊道建设项目施工招标

生态廊道西起盘龙江，东至杜家营立交，全长约10.12公里，总投资24.63亿元。

诚然，生态廊道建设和五甲塘城市公园提升改造后，将给沿线及周边项目带来巨大利好，不仅多了散步休闲好去处，对房子的升值也能带来契机。

其实，官渡区已经尝到了生态公园带来的好处。

一个官渡森林公园，给周边小区居民带来的不仅是休闲娱乐场所，更是房价、地价实实在在的升值。

而一个巨大的巫家坝中央公园，更是提升了巫家坝的崇高形象，吸引了中字头、双500强等企业进驻，总部基地、高端住宅逐渐拔地而起。

此外，大片区的城改项目还通过规划调整，优化片区学校、道路、绿化、公共设施等，提升硬实力，更好的吸引投资者，同时土地也可以卖个好价钱。

官渡区羊甫郭家连片改造项目调规对比

比如羊甫郭家连片改造项目、宝华寺城改项目、凉亭片区等，通过调规优化土地性质、学校、道路、绿化等，提升片区的硬核实力。

重点布局巫家坝周边

5-10年均是主城热点开发区域

巫家坝片区，是官渡区的重点开发区域，后续也还将是热点区域。

今年初，官渡区放出的城改大招，均位于巫家坝周边，也只有巫家坝及周边还有如此大面积的城改项目。

放眼昆明主城四区，也仅有巫家坝周边和西北新城片区，还有大面积城改项目拿得出手。

2021年初官渡区城改项目围绕巫家坝（房小星制图）

普自社区城改项目位于巫家坝的东南侧，目前该片区是俊发的主战场，此次拆迁招标大概率是冲着俊发去的。

目前，俊发在普自片区有彩云城、观云海、俊云峰、生态半岛、宏仁片区等多个项目，价格都在14000元/㎡以上。

南亚之心&云上春城项目，位于巫家坝西侧和西北侧，其中小街、双凤和日新村片区，是项目改造面积最大的区域，用地面积2686亩。

目前，双凤-小街片区有北科建春城大观、世茂璀璨世家等项目，售价均在15000元/㎡以上。

而高家村和长村则在二环内，改造用地面积136亩，周边有润府项目，目前在售住宅产品价格在22000-24000元/㎡。

凉亭片区控规优化对比截图

凉亭片区位于巫家坝北侧，将要启动征迁的A、B、C地块，总征收面积约3079.43亩。

2020年，官渡区对凉亭片区进行了规划调整，优化了片区道路、地铁、公共设施等，加强了与巫家坝片区联系，更是引进了昆华医院东院、体育中心等项目。

最新调规的羊甫郭家连片改造项目，位于巫家坝东北侧；宝华寺城改项目位于巫家坝西南侧。

宝华寺片区控规优化对比截图

这些城改项目都围绕巫家坝展开，在未来的5-10年，都将是昆明主城的热点开发区域，将直接带动官渡区的经济发展。

官渡区城改项目推进缓慢

有的近十年未拆完，拆迁补偿引关注

遗憾的是，虽然官渡区城改项目多、面积大，但其征迁进度缓慢，完全没有五华区、西山区的速度。

比如福德片区拆迁拆除项目，早在2014年就开展过相关拆迁拆除工作，因拆迁拆除单位与招标人协商解除协议，拆迁拆除工作停止。

第二次拆迁停止后的福德村（图片源自网络）

重启拆迁工作后，在接近尾声时因6名征迁人不符征收决定多次上诉，导致拆迁工作推进缓慢。

此外，福德片区的拆迁还与南北大道（北京路南延线）的新建有关联，2018年北京路南延线规划公布后，其具体走向迟迟未公布。

另一个宝华寺城改项目，早在2010年就启动了，本土企业丰华鸿业成为项目社会投资人，由于丰华鸿业资金链断裂，最终退出该项目，拆迁只拆完了一小部分。

宝华寺片区盘龙村拆迁现状（图片源自网络）

2019年下半年，官渡城投和泰国正大、广州富力就“东盟财富中心项目”签订协议，宝华寺城改项目有了新进展。

2020年初，官渡区对宝华寺片区城改项目调整规划，增加住宅用地，减少商业用地，增设了中小学和幼儿园，一定程度上降低了改造难度。

但是，蹉跎十年，宝华寺片区的拆迁工程还没有完成。

再如凉亭片区，2017年就启动金马片区3号地块的征迁工作，至今地块也只拆除了一部分，片区内A、B、C地块的推进也存在同样问题，如同蜗牛奔跑。

凉亭片区老旧厂区现状（房小星实拍）

据业内人士分析，拆迁慢的一个重要原因是拆迁补偿问题。

比如凉亭片区C地块（2号地块）公布的拆迁补偿方案，选择货币补偿方式的，以房地合一的方式进行征收补偿。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、新旧程度、装修标准（档次）等因素，对被征收房屋进行评估。

按被征收房屋面积增加奖励面积后，乘以被征收房屋评估单价确定货币补偿金额，即赔偿金额=（被征收房屋面积+奖励面积）×评估单价。

选择产权调换的，按照“先签先选”原则安置，补偿面积按房屋套内建筑面积1:1计算。

针对产权调换房屋与被拆迁房屋面积差异，方案也给出补差价、优惠购买等补偿标准。

凉亭C地块（2号地块）补差价、优惠方案

据媒体报道，针对补偿方案，征迁业主提出了“货币补偿按7000元/㎡、产权调换按1:1比例置换”的标准。

据悉，片区内的业主期待拆迁，但也希望能提高补偿，片区内二手房售价在12000元/㎡左右。

再如巫家坝西侧中苜蓿片区，选择货币补偿的，四层以下（含四层）框架结构按4100元/平（含房屋的室内外装修），砖混结构按4000元/平（含房屋的室内外装修）补偿。

超出四层建筑部分框架结构按1100元/平，砖混结构按1000元/平补偿。

中苜蓿片区回迁安置方案截图

而村民们的建议是，适当增加货币补偿标准，周边房价在18000元/㎡左右。

同样的问题，在巫家坝周边待拆的村子、市场等，同样存在。

由此看来，被拆迁的村民或业主们大多期待拆迁，因补偿达不到预期，导致拆除工作推进缓慢。

对官渡区年初的拆迁大招和拆迁补偿，你怎么看？