案情背景
刘先生是石家庄市人，家有一个临街的一层商品房，虽然房子有点旧，但是地理位置不错，由于刘先生也住不着，就把它装修了一番进行经营烟酒生意， 营业执照等手续都齐全，现在行政机关要进行征收，进行旧城改造，但是刘先生不知道自己现在经营的烟酒商铺的赔偿是否和普通住宅的赔偿一样， 那么假设按照商铺赔偿，具体应当怎样进行评估?
住改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿评估中，常遇到“住改商”的问题，问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。
律师分析
1.关于房屋按什么用途评估补偿的问题。一般情况下，在土地使用权价格上，当然应采用市场比较法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、求出基准价格。运用市场比较法估价，应准确收集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
2.评估中应当证明哪些内容？①房产的具体状况；②关于进行经营的时间、手续；③选定商铺的实际经营年利润；等等。
3.按照市场比较法确定土地的使用价格，存在两个方法。一是直接法。直接根据市场上土地使用权出让价格确定。二是间接法。根据房地产市场房地产价格扣除建筑物价格来确定。
三、维权建议
1.在实践中，运用直接法确定土地使用价格可能存在很多困难，主要是土地交易相对较少，收集三个以上可比实例比较困难。
2.运用间接法确定土地使用价格相对容易，在市场上容易找到近三个可比实例，加上建筑物本身的价值相对稳定，确定每平方米建筑物的价格就相对简单。
3.在每平方米建筑物的价格确定后，扣除后就得出每平方米土地使用价格。用公式表示：土地使用价格=整套房地产价值-房屋建筑成本价值，每平方米土地使用权价格=土地使用权价格/土地面积。对于整个商品房小区的拆迁，由于容积率确定，也可以采取一体补偿办法。
参考法条
1.《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第3款 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第1款 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿， 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
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