一、引言
2022年6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主联名公布了《强制停贷告知书》，业主提出，在工程复工或其他特定条件达成前，拒绝向银行支付每月应还款项。“停贷风波”迅速蔓延全国，自7月以来，全国“停贷”项目有100多个，涉及河南、湖南、湖北、江西、河北、江苏等26个省、113个市。在中国社会，存款和住房是一个家庭生存的基础，面对项目停滞烂尾、交楼遥遥无期，背负沉重房贷的购房者该向何处去？面对可能产生的法律问题，他们又该做出怎样的选择？
二、预售房交易中的基础法律关系
在我国预售房交易中通常存在三方主体：购房者、开发商、银行，它们彼此之间存在一些基础的法律关系。
（一）购房者与开发商之间
双方订立商品房预售合同，开发商作为出让人，将预售房屋出让于购房者，购房者作为买受人，向开发商支付首付款，开发商待房屋竣工验收后将房屋移交购房者，完成过户。
（二）购房者与银行之间
双方之间存在担保借贷关系，购房者向银行贷款，此后定期向银行还款。银行放贷并根据借贷协议将贷款打入指定的开发商账户，要求其专款专用。为保证贷款偿还，银行通常要求购房者以所购房屋设立抵押。
（三）开发商与银行之间
银行根据借贷协议的约定，向开发商交付贷款，构成“第三人履行”，银行对指定的开发商账户进行监管，开发商应当专款专用。在抵押权设立之前，开发商对银行贷款承担阶段性保证责任。
三、案例切入
在本次房贷断供潮中，“贷款合同解除后，剩余的贷款本息是否应当由购房者继续偿还”这一问题受到各方关注，与此相关的一则案例也屡屡被广大购房者援引，即（2019）最高法民再245号。本案及其关联案件历经最高人民法院二审、青海省高院二审、最高人民法院再审，裁判观点几度发生转变，且再审确定的裁判观点影响广泛，后续各级法院纷纷参照该判决处理类案。
（一）基本案情
2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，购买越州公司开发的商业用房，约定交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付7398万元，剩余7397万元按揭贷款。8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限为2015年8月25日至2025年8月25日；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产即为所购买期房。此后，王忠诚与建行青海分行分别向越州公司支付7398万元、7397万元。
然而，据王忠诚表示，由于越州公司违约，根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚尚欠建行青海分行贷款本金6479万元。建行青海分行将其诉至法院，要求判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金5854万元以及律师费和诉讼费等。
（二）裁判观点
1.（2017）最高法民终683号
（1）就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。
（2）《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了借款人王忠诚的还款责任错误。
2.（2019）最高法民再245号
（1）根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
（2）案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
（3）本案中，越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
四、法律法规适用
本节相关的法律条文及司法解释如下所示：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（一）买卖合同解除后，担保贷款合同是否会相应解除？
买卖关系与借贷关系是两个独立的法律关系，从《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款可以看出，开发商将相关款项分别返还担保权人和买受人的前提是买卖合同和担保贷款合同均被解除，条文并没有表明两项合同解除之间存在关联，也即购房者在解除买卖合同后，需要另行解除担保贷款合同，才能满足该项条款的启动条件。购房者一般可以根据本司法解释第二十条请求解除担保贷款合同。楼盘烂尾等情形并不会影响购房者和银行之间的法律关系，也并不会当然阻却购房者的还款义务，因此在担保贷款合同尚未解除之前，购房者单方提出断供，应当属于违约。
就本次断供潮中的案例来看，大多数业主并未选择根据前述路径请求解除担保贷款合同，一方面或许是仍对开发商存有希望，另一方面或许是购房者、开发商、银行之间另有其他约定。
（二）买卖合同、担保贷款合同解除后，对银行的还款义务应当由何者承担？
根据《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款的规定，以及（2019）最高法民再245号民事判决，还款义务应当由开发商承担。
值得注意的是，本判决在说理部分融入了裁判者对于公平原则的理解，提出“必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”，否认了《借款合同》中格式条款的效力。《借款合同》约定，贷款人与借款人解除借贷关系后，贷款人应当将所欠贷款本金、利息、罚息及相关费用立即归还贷款人，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。这项条款实际上是银行在借贷关系解除后将自身需要面对的风险再一次转移给购房者，属于明显免除己方责任而加重对方责任。最高院判决该条款对购房者不具有约束力，增大了对于购房者的保护，防止银行利用格式条款规避自身责任。
尽管在司法实践中，免除购房者还款义务的裁判趋势已经逐渐形成，然此问题仍然可供思考。也即，“免除购房者还款义务”究竟属于保障还款便利安全的程序性简化规定，还是在商品房按揭贷款商业模式下，一种突破合同相对性的裁判思路？从上述判决可以看出，（2017）最高法民终683号虽然并未免除购房者的还款义务，但侧重于认为《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款的规定实际上是在保障还款安全便捷的目的下，对还款流程的简化，商品房出卖人不是借款合同的借款人，购房者仍然是还款义务人。而（2019）最高法民再245号则倾向于突破单个合同的相对性，认定由开发商承担还款义务。
其次需要考虑的是，判决突破合同相对性的法律关系基础是什么？目前能够提供解释的仅有《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款，但显然不具备完全的说服力。有学者参照德国、日本、英国等国家的相关规定提出，此类基础在于消费信贷关系中的关联合同制度。在消费信贷关系中，一方面，消费者同时与开发商和银行分别签订购房合同和借贷协议，消费者签订借贷协议的唯一目的是为购房筹措资金，也会将所购期房向银行设立抵押；另一方面，银行与消费者签订借贷协议的前提是消费者与开发商的购房合同已经成立生效，此后银行根据借贷协议的约定将贷款打入开发商的指定账户并要求其专款专用，进行持续性监管。在抵押权设立之前，开发商还需要为银行提供阶段性保证。
由此来看，消费者与开发商之间的房屋买卖关系是消费者与银行借贷关系的基础所在，两类关系密切联结，具有整体性和一致性。基于此种关联合同制度，消费者即拥有“撤回直索”和“抗辩直索”这两项权利，对应到商品房按揭贷款商业模式中，前者指消费者解除房屋买卖合同后，也不再受担保借贷合同的约束，实际上与《商品房买卖司法解释》第二十条、二十一条有所呼应；后者指消费者在主张继续履行房屋买卖合同未果后，基于房屋出卖人的履行瑕疵等，而享有的拒绝偿付消费贷款的权利。该项权利在司法解释和最高院的有关判决中并未明确，期待最高院此后对于“突破单个合同相对性”的法律关系基础能够做出更加明晰的解释。
五、对于购房者的建议
在商品房按揭贷款商业模式的三方主体中，购房者处于最劣势的地位。首先，就同时履行抗辩权而言，购房者让渡期限利益，通过首付+贷款的形式履行完毕房屋买卖合同的主要义务，开发商无权对购房者提出其他主张，购房者也无法对开发商提出抗辩；其次，基于借贷协议，银行已经履行完毕放贷的义务，购房者亦无法向银行提出抗辩。
因此，基于现行法律规定和裁判趋势，当购房者选择强制断供之前，应当注意下列问题：
（一）审查自己是否拥有合同解除权
购房者应当先行审查订立房屋买卖合同时，是否与开发商约定特定条件下的合同解除事由。如未约定，再审查是否存在《民法典》第563条规定的法定合同解除事由，如不存在法定事由，则不能仅仅因为房屋贬值等原因而向银行提出断供。对于此次断供潮中，购房者以银行怠于履行监管义务、具有过错为由提出断供的情形，如果查证属实，银行将承担民事赔偿、行政处罚、刑事犯罪等责任，但一般不会影响购房者对银行的还款义务。
反之，银行可以《民法典》第563条第1款第2项中的 “当事人一方明确表示不履行主要债务”的情形，或者在催告无果后以563条第1款第3项中 “当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”为由，主张解除借贷合同，要求购房人承担违约责任。购房者败诉之后，若没有及时还贷，信用也会受损。
（二）审查合同解除权是否超过除斥期间
根据司法解释的规定，开发商迟延交付房屋，经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。解除权行使的合理期限为三个月，逾期不行使的，解除权消灭。
（三）明确是否需要解除合同
在工程彻底烂尾，建设工程承包人及开发商的其他债权人申请法院强制执行房屋时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，《九民纪要》在第一百二十六条进一步明确：“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持”。如果房屋买卖合同不解除，消费者的“物权期待权”效力会优先于建设工程价款优先受偿权和银行的抵押权，可以适当减少己方损失。
反之，如果解除买卖合同、借贷合同，购房者确实不需要偿还剩余贷款，但却只能向开发商主张返还购房贷款和购房款的本金及利息，在购房者已经无可奈何提出断供的情形中，开发商是否仍有能力偿还相关款项，需要购房者慎重考量，避免陷入“房财两空“的困境。
六、结语
自2022年7月中旬以来，伴随多地烂尾项目的业主集体停贷风波，房地产风险引发各方关注。在房贷断供潮背景下，面对可能产生的法律问题，购房者应当谨慎分析其中的利害关系，根据自身需求选择维护自身权利、符合自身利益的解决路径，审慎对待“强制停贷”，避免因贸然行事而带来的法律风险。
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