近日，郑州兴业银行转按揭的消息引起了不少人的关注：
“针对部分优质客户开展转按揭业务，利率在4.15%到4.45%。仅限银行内部转，不能跨行。”
消息一出，瞬间成为焦点。
然而，就在一些人热烈讨论这个利好时，突然又被证伪。
据中新经纬报道，29日兴业银行回复：“自媒体号的信息不实。”
从兴奋到失落，郑州多少购房者的心情又经历了一次过山车。
1
苦高久矣
为什么转按揭的话题会屡屡被提起？
因为郑州购房者被房贷高利率折磨的时间太久了。
2017年5月，郑州首套房平均利率为4.94%，全国排名第二。
2018年4月，郑州首套房贷平均利率5.96%，全国排名第一。
2019年8月，郑州首套房贷款平均利率为5.8%，全国排名第五。
2021年6月，郑州首套房贷款平均利率更是达到了6.12%。
高房价和高利率的折磨，成了购房者难以承受之痛。
但谁能想到，不到一年时间，行业急转直下，LPR也是一降再降。
8月22日，央妈一年期LPR下降到了3.65%，五年期下降到了4.3%。
这已经是央妈今年第三次下调利率，首套房贷最低利率也降至4.1%。
从6.12%到4.1%，贷款100万，月供差距1245元，总利息差距447886元。
早一年时间就需要多付这么多利息，也难怪，不少购房者会对此一直耿耿于怀。
2
早已有之
央行每一次降息都会掀起一股热议。
大家谈论的焦点只有一个：
什么时候银行可以给高岗站位的大冤种们也减减负？
那么，房贷转按揭可能吗？
事实上，“转按揭”业务并不是一个新鲜的事物。
早在2008年央行也是多次降息，导致与现在这种高利率站岗情况发生，在转按揭暗箱操作以及银行给予首套客户存量个贷七折优惠利率的压力下，2009年初四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：
只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。
今年以来，在房贷利率不断下调后，也有城市开始尝试“转按揭”的业务。
比如重庆中德住房储蓄银行，针对已还款1年以上，利率在5.6%以上的客户，可以转按揭，转为4.2%的利率。
1、客户需要先在中德住房储蓄银行存入贷款金额的5％或10% ，直接用于提前还款。存入5％的贷款金额，利率为4 .4% ；存入10％的贷款金额，利率4.2%。2、客户直接在中德住房储蓄银行存入房屋成交价的30 %，最少存两个月，利率为4 .2%。
3、额外限制为贷款期限不能超过原贷款银行的年限，转换后最长贷款期限为22 年；贷款金额也不能超过原贷款银行的金额，最高不能超过200 万。
还有网友透露，湖北地方商业银行允许转按揭，转为4.0%利率，20年期。
包括郑州有银行也为自己内部的员工进行过此类操作。
不过相对于这些银行的遮遮掩掩，更为大胆还是绍兴银行。
5月份，绍兴银行主动发文推出“转按揭”业务：为广大客户享受更优惠的按揭利率、减少房贷月供利息支出，特别推出“转按揭”业务。
绍兴银行此前发布的截图（目前已删除）
不过，该业务也因受到多方关注，随之终止。
3
屡屡叫停
从购房者层面看，“转按揭”可以帮助减负；从银行层面看，一些地方银行同样有增加业绩的需求。
那么对于这样符合各方需求的市场行为，为什么会被屡屡叫停？
这是因为，2019年央行下发关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。
正因为该政策的制约，导致目前一些银行不敢擅自放开“转按揭”业务。
转按揭操作的难点，其实不在于技术层面，而在于本质上这种行为是银行让利给购房者。
从四大国有银行的2021年财报里，得出过去一年房贷总额为22.83万亿元，平均每家银行发放5.7万亿元房贷。
按5.3%房贷利率、还款时间25年计算，四大国有银行仅靠房贷就能赚18.41万亿利息，平均每家银行每天的房贷利息达到5亿元。
农业银行2021年财报
如此高额的利润，也难怪银行不肯让利。
而且银行系统独立，并不受地方行政的干预，想让他们把吃进嘴里的吐出来，更加困难。
4
如何应对
从目前来看，想让银行放开“转按揭”，可能还需要一段时间的博弈。
除了银行松开转按揭，最近另一个话题也成了热议的焦点——那就是商转公。
8月23日，长春市住房公积金管理中心发布《关于公开征求意见的公告》。
除了长春即将施行，青岛也开展了“商业贷款转公积金贷款”专题调研，并表示计划于今年内推出商转公业务。
无锡甚至还提供商转公垫资服务，最低500块就能办理商转公……
西安媒体表示，相较于去年建议提取公积金缓解压力，今年3月份的严格执行，近期的回复出现了些许松动。
按照目前政策，从2019年3月开始，河南省直住房公积金可办理“商转公”贷款业务。对于郑州市住房公积金，2015年开始，因郑州市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。
2022年8月31日，郑州住房公积金管理中心印发了《关于“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》，从2022年9月1日起，郑州都市圈住房公积金一体化协同发展进入实施阶段，实现互认互贷。
可以看到，不少地方政府也在开始尝试通过商转公的方式来刺激房地产，如果真的开始实施，对于购房者也是一大利好。
那么对于高利率站岗的购房者该如何自救呢？有几种可选择的方式：
1、经营贷
事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。
不过，监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施。
而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。
2、转售
亲戚之间通过买卖、交易的形式重新洗了一遍房贷，就是把房子卖给自己可控的人，一般是自己的亲属，房贷利率就是按照当下的利率。
看似可操性很强，但是必须得确保交易人是可信赖的人，确保交易真实可靠。
此外，这种交易难免会产生一定的交易税费和成本，需要提前计算，以免不划算。
目前郑州二手房交易产生的费用有：
契税：1-2%，具体要看首套/二套及房屋面积大小；
增值税：不满两年5.6%，满两年免交增值税；
个税：不满五唯一1%，满五唯一免个税；
中介费：一般是1-2%；自己熟悉流程的话，不通过中介也可以。
3、提前还款
从“借钱买房”到““借钱还贷””，提前还贷，正在成为一种普遍现象。
但是想要提前还贷，还需要考虑资金来源和成本的问题。
如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可。还有资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。
但这种一般对于个人经济实力要求比较高，只适用于少数人。
结语：
数据显示，截止2022上半年，个人住房贷款余额38.86万亿元。如果按照5.88%的房贷利率计算，一年的房贷利息就要超过2.28万亿。
这2.28万亿，就是压在房奴身上的一座大山！
多少人辛辛苦苦打工赚的钱，都填进房贷里。
特别是在这两年疫情、经济下行等特殊环境下，已购房群体压力山大。他们的房贷利率是历史最高，且这部分群体数量庞大。
几天前，国务院常务会议召开，对于房地产工作又有两条新指示：
1、持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应；
2、允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
尤其是第二条，国家已经把金融这个房地产最重要的调控工具使用权交给了地方政府。
希望这会是一个契机。
我们真诚呼吁多关注这个群体，降低还贷压力，旱涝保收的银行业更应该让利于民。
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