请耐心阅读。房子，在目前来说使我们国家婚姻设立和存续的重要保障，大多数新人在结婚前后都会购买一套新房作为家的寄托。因此，房子的问题的重要程度自然不言而喻。那么，面对复杂水深的房地产市场，商住楼和住宅楼的区别就需要买房者特别注意了，否则你可能需要面对一系列的麻烦。
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一般来说，城市商品房大致分为两种，一种是商住楼一种是住宅楼。两者到底有什么不同呢？本质上是房子坐落的土地使用性质的差别。众所周知，我们国家的土地所有权性质只有两种，当然港澳台除外，那便是国有土地和集体土地。国有土地，一般分布在城市，集体土地，一般在农村。我们想买房子，只能在城市里买，为什么？因为原则上，集体土地是不能出让、转让、出租用于非农建设。当然，集体内部土地互换、农村土地征收什么的例外。城市建设用地必然是国有土地，而这类土地的使用性质十分复杂多样，如商业用地、住宅用地、商住混合用地、工业用地、公共服务用地等等。
废话说了那么多，在这里转回正题。笔者也不卖葫芦，一般而言，一般住宅楼的土地使用性质位住宅用地而商住楼的土地使用性质位商业用地或者商住混合用地。
土地使用性质的差异，也导致了房屋使用性质的不同。首先便是产权的期限。一般而言，住宅用地为“大产权”-70年，商住用地或者商业用地为50年。其中少了整整二十年，想要把房子留给儿子的人，买商住楼之前要考虑清楚。住宅用地和商业用地、商住用地产权年限差异较大是有其道理的，其中之一便是商业用地的规划较为多变，可能随时被更改土地使用性质，这也为建造其上的商住楼的使用创设了不稳定的因素，而住宅用地比较稳定。
其次，住宅用地其上所建的住宅楼不允许有大规模的商业用途，如楼下建大型购物中心或应用为办公场地；商住楼的规范较为宽松，你买来住，别人可以买来办公，楼下可能是超市，阳台对面可能是康乐中心。门前马路堵塞，隔壁可能搞传销，楼下半夜迪斯科蹦起来！因此，虽说一般商住楼价格较为便宜，但笔者并不建议购房者买这类房子。在买房前务必查看清楚土地使用性质，或向售楼小姐询问清楚相关信息。这类信息一般售楼小姐不会隐瞒。
干货：不是所有的自建住宅都是“小产权房”。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。（某百科） 简单来说，小产权房购买者是不能取得房子产权的，就连购房合同也是无效的。
但是，有部分土地是国家划拨部分国有土地，用于安置因集体土地被征收而无地的农民，或通过国家出让、他方转让等方式获得国有土地使用权，在此上物权人建设房屋，这类房屋部分出卖后，购房者是可以获得房屋产权的。当然，这类房屋风险颇多，如果想要购买私人自建房屋的，得比购买一般商品房多几个心眼。
这个干货我写的不大好，略微难懂，还有病句。但仔细理解，总可以理解的。耐心的人总有意外收获，看完我文章，便有干货收获！
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