新36条实施细则（西安36条新政）

前两天，咸阳网传“松绑”新政传遍整个朋友圈。有不少朋友也在这个周末截图私信我们。

在第一时间，我们也进行了咨询，确定了这两天网上传的16条，只是一个请示汇报版本，并非最终确认发布版。咸阳官方马上会对外公布，内容会有缩减，松绑没有问题。在官方政策发布后，我们也会进行第一时间解读。

除了咸阳，今早太原悄然发布36条政策，可以说是近期在我们整理汇总政策中，最完善、最全面的，堪称“松绑政策PLUS版本”！

回头看看稳坐钓鱼台的西安，真真是急的心痒痒。

36条政策出炉

西安高度适配

5月23日，山西省会城市太原发布《促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》共36条细则，分别从以下6大方面着手：

丨购房端（购房需求保障、破限购、发补贴等）

丨房企端（拿地即开工、合理放松等）

丨市场端（确保土地供应、土地价格平稳）

丨保障端（加快发展租赁、人才）

丨风险端（加强监管、降低预售项目交付风险、开展房地产项目帮扶）

丨预期端（加强价格管理、打造重点示范项目）

可以说，基本上是目前松绑政策最完善、最全面的，无论是对破除目前购房者置业阻碍、当下楼市起步回暖困境、后期楼市稳定难题都有覆盖！

同时在我们整理和分析时，下面这些点简直是对西安的量身定做。

大家也不妨在文末留言讨论，一起探讨以下西安在目前最急需的楼市松绑政策是什么？

01

购房端

刚性购房需求端

①购买首套房，首付比例按照20%执行；

②90㎡以下房源有财政全额补贴所缴纳契税，90-143㎡房源由财政补贴80%契税，143㎡以上由财政补贴50%契税；

③新市民、青年人来并工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。

对于西安而言，这也是目前首要的松绑需求，无论是首付比例降低还是补贴契税需求，都是实打实的利好，同时新市民+青年人这类首置群体限购也被巧妙破解，刺激入市，为楼市带来新鲜血液。

同时，对于西安而言，在解除限购部分很大可能性还有放松“沣东+沣西（两大街道）+临潼”的限购，用以恢复市场萎靡现状。

改善性购房需求端

①允许多孩家庭、投亲养老家庭通过“以旧换新”、“以小换大”等方式购买改善性住房；

②对有一套住房并已结清贷款的家庭，可以按照首套房贷款政策执行；

③购买第二套新建商品房住宅的，实行契税补贴20%；

④大幅增加高品质住宅供应，积极推进发展改善型住房工作。

政策性支持改善升级需求，能够有效刺激改善置业的房屋置换需求，同时也进一步降低置换门槛和成本，增加改善购房者的置业需求。同时大幅增加高品质住宅供应，也让购房者可选择面更广。

此外，通过刺激改善置业，在以旧换新、以小换大的刺激下，也同样能够为二手房市场提供一大批次刚需房源，同样也刺激二手房市场回暖，提高新房、二手房流动性。

除了以上3点外，在促进置业方面，太原也同样在“首次置业使用公积金，可不受缴存年限限制，最高可贷100万”、“畅通二手房交易流通渠道”、“促进山西中部城市群住房政策互通”、“支持引导房地产企业优化销售服务，搭建各类线上线下平台，推出让利举措”等方面，从政府层面，提高置业积极性，让购房者可以享受到更多的优惠，促进市场回暖。

02

风险端

作为目前让购房者最难以下手的核心原因，就是房企的暴雷风险和楼盘的烂尾停工风险问题。

而针对这方面问题，太原也作出了相应的政策加持，除了常规的“规范房地产市场秩序、强化资金监管”外，还有：

①降低预售项目交付风险。对已办理抵押的房地产开发项目，严禁发放预售许可，但经抵押权人同意可以预售的项目，相关方面实现抵押权时，不得影响房屋买受人的权益。已发放预售许可证的房地产项目，土地或在建工程设立抵押权不影响购房人办理不动产权登记。

②对拿地未开工或已预售拖延进度等开展专项整治，已预售项目力争在24个月内完成交付。

这一条简直是购房者的重大利好，在房地产开发建设中，房企会将在建工程进行抵押以获得贷款，同时在贷款未偿还的情况下将房屋出售给购房者。一旦房企陷入债务危机，那么购房者也会由于房企的抵押问题而无法办理不动产权证。在不少案例中，购房者和房企纠纷就是由于这一问题产生。

而太原这一次的政策中，将这一问题明确化了。可以看到前半部分可以起到有效降低预售项目交付风险问题，后半部分也明确了购房人的权利保护问题。明确了购房消费者物权期待权超级优先权的地位，让购房者可以放心置业，不用再担心倾其一生的积蓄购买的房屋却因开发商原因而失去居住的权利，避免了后期的维权纠纷。

同时，明确要求已预售项目力争在2年内完成交付，提前避免部分房企出现长期停工、断断续续施工拖延进度，而导致出现烂尾的风险。也算是一个不错的稳定市场情绪的政策。

③防范化解重点企业风险。对存在风险隐患的重点企业，按照“保交楼、保民生、保稳定”的目标，确保商品房按期交付。支持银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难企业的优质项目。

④开展房地产项目包联帮扶。对涉及民生、社会稳定的房地产开发项目，建立包联帮扶工作制度，帮助协调解决项目推进中的各项问题。加强房地产项目统计对于房地产企业用于抵顶工程欠款的商品房，按规定纳入商品房销售统计范围，确保应统尽统。

这一点，也是今年来楼市的重点核心工作之一，确保商品房按期交付，避免购房者权益受损。

同时，对于购房者而言，这里也有一个需要注意的点--“存在风险隐患的重点企业”。也因此，对于购房者的置业选择建议方面，还是建议优先考虑靠谱稳定的国央企，其次是头部房企。

03

预期端

打造重点示范项目。择优选择经营情况良好的房地产项目作为重点项目，建立重点项目承诺交付制度和担保交付制度，规定交付时间，保证项目按期建成，提振市场信心。

强烈建议西安也可以仿照这一点，统计目前在西安在售、待售楼盘中，经营情况良好的项目作为政府重点示范项目，有了政府和房企的承诺，也会成为购房者买房的首要目标，促进市场活跃度。

同时，例如部分只是短暂陷入债务风险的房企，或本身债务情况向好但母公司有债务风险的这一类区域公司，也同样可以纳入这一名单中，并在售卖时可以释放部分优惠，一方面缓解房企压力，另一方面也能够增加购房者置业信心和兴趣度。