集体土地租赁期限（集体土地租赁法律规定）

作者：叶静

关于租赁期限相关法律法规政策，《 合同法》（施行日期 1999年10月01日）第二百一十四条 第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

《民法典》（施行日期2021年1月1日）第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”（《民法典》施行后《合同法》同时废止）

对于产业用地的租赁期限，根据2016年10月28日原国土资源部（现为自然资源部）办公厅印发的《产业用地政策实施工作指引》（ 国土资厅发〔2016〕38号）（下称“38号文”）的规定：“各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《 合同法》规定，不得超过二十年。”

在集体土地租赁实践中，虽然各方在签约时，采用了“补充协议落款时间写20年后”，“同一日签署补充协议约定续租年限（即20+X年）”的方式，但上述方式在司法实践中一般都不被认可。

案例1

案例所在地：东莞

基本情况：双方在签署《土地使用权租赁合同》时，又签署了一份《土地使用权租赁合同补充协议》，落款时间为20年后。

法院认为，关于《土地使用权租赁合同补充协议》。虽然补充协议落款时间为2032年1月16日，但双方确认该补充协议与《土地使用权租赁合同》同一天签订，补充协议约定租赁期间与《土地使用权租赁合同》期间衔接，明显是为规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，该补充协议无效。

案例2

案例所在地：广州

双方签署的《土地租赁合同（一）》约定租赁期限为二十年，同一日签署《土地租赁合同（二）》，约定租赁期限为十年，并载明该合同系涉案《土地租赁合同（一）》的延续。

法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案合同与上述法律条款规定的租赁期间届满可以续订租赁合同的情形不符，故《土地租赁合同（二）》的目的实际是以分拆租赁合同租赁期限的方式来规避上述法律条款关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定。因此，涉案《土地租赁合同（二）》因违反上述法律的强制性规定而无效。

案例3

案例所在地：佛山

双方于2007年签订的租赁合同约定的租赁期限为二十五年，此后双方在原合同期限未满时，于2017年即签订《补充协议》约定合同期至2042年11月1日。

合同约定的超过二十年的租赁期限是否有效。

法院认为，双方签订的《补充协议》不符合该合同法第二百一十四条第二款“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定。双方签订的租赁合同所约定的租赁期限实为三十五年。

佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局已明确案涉土地未按规定的程序和办法办理相关手续，承租人又无证据证明其已依规定办理了案涉土地使用权的流转手续，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”和第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方签订的租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效。

案例4

案例所在地：深圳

合同签订于合同法实施前的处理情况。

双方签订土地租赁合同，约定租期自1993年3月至2042年4月。

关于租赁期限问题，涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但约定的租赁期限截至2042年4月止，合同履行期跨越了新旧法律，在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限没有相应强制性规定，因此，在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算，即2019年10月1日之前的部分有效，在此之后的部分无效。

案例5

案例所在地：广州某村经济社以《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定为依据，主张土地租赁期限以20年为限。

法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”该规定以条款转介的方式将此类问题划归《中华人民共和国土地管理法》等法律规制，故本案土地租赁合同的租赁期限不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，某村经济社的上述主张欠缺法律依据，本院对此不予支持。

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。” 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 根据广州市规划和自然资源局向一审法院出具的《协助司法查询复函》显示，涉案土地性质涉及集体土地使用权和国有建设用地使用权，地上建筑物为幼儿园，巳办理《建设工程规划许可证》。也即承租人从某村经济社租赁取得涉案土地后，经合法许可建成幼儿园，已完成涉案地块的农用地转用审批手续、地上建筑物相关报建手续和建设用地规划许可，故该《土地租赁合同》不违反法律的强制性规定，一审认定合同有效依据充分，本院予以确认。

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