拆迁安置补偿协议的审计规定（审查拆迁补偿协议的要点）

近年来，我国旧屋区改造力度不断加大，征收安置补偿费用大幅攀升。从征收安置补偿费用结算审计中，我们发现现行的征收安置补偿制度存在一定漏洞，致使部分被审计单位提供的资料存在错误及舞弊，加大了注册会计师审计风险，应予以关注。

一、关于征收安置补偿费用结算审计的常见问题

（一）征收工作实施过程中没有有资质的独立第三方现场监督，并出具具有法律效力的鉴证报告

1.对无产权建筑物面积的补偿认定。现行征收过程中，无产权被征收房屋建筑面积，由征收实施单位工作人员实地丈量，按该地块征收实施细则及相关法律法规的规定，折算为合法建筑面积进行补偿和安置。但该面积未经有资质的独立第三方进行现场监督，并出具具有法律效力的鉴证报告，主要通过征收安置补偿费用结算审计等手段进行监督难以发挥效用。征收安置补偿费用结算审计为事后监督，由于审计时被征收房屋已经不存在，所以审计人员仅能根据征收实施单位提供的面积丈量表等书面资料进行核对，无法对被征收房屋的实际建筑面积进行现场核实。

2.对被征收房屋是否位于该征收地块红线图范围内的认定。对被征收房屋是否位于该被征收地块红线图范围内的认定，现行征收过程中没有有资质的独立第三方进行现场监督，并出具具有法律效力的鉴证报告。征收安置补偿费用结算审计时，由于该被征收房屋已经拆除，因此仅能根据征收实施单位报送的被征收房屋的有关资料进行审核，难以核实该被征收房屋是否位于该地块红线图范围内，即使查阅航拍图也是如此（例如有些房屋被大树挡住，在航拍图上看不清楚），因此征收实施单位如果虚报，在正常情况下是难以核实的。

3.对被征收户搬迁时间的认定。现行征收过程中，没有有资质的独立第三方对被征收户的搬迁时间进行现场监督，并出具具有法律效力的鉴证报告，致使搬迁奖励金额难以认定。在征收安置补偿费用结算审计时，大多仅能将征收协议约定的搬迁日期或封房单据，认定为实际搬迁时间来审核搬迁奖励费。如果实际搬迁时间晚于征收协议约定的搬迁日期或封房单据中确认的搬迁时间，在征收安置补偿费用结算审计时是难以发现的。

4.对被征收房屋成新率的认定。现行征收过程中被征收房屋的成新率，依据征收实施单位工作人员现场认定，未经有资质的独立第三方进行现场监督并出具具有法律效力的鉴证报告。在正常情况下，征收安置补偿费用结算审计难以发现该问题，将可能导致财政征收资金损失。

5.对无产权被征收房屋结构的认定。现行征收过程中无产权被征收房屋的结构，也是依据征收实施单位工作人员现场认定，未经有资质的独立第三方进行现场监督，并出具具有法律效力的鉴证报告。不同结构被征收房屋的建筑安装工程造价补偿金额相差较大，因此该认定方法也可能会产生腐败问题。征收安置补偿费用结算审计时被征收房屋已经拆除，审计人员无法进行现场核对，难以发现该问题。

6.对无产权被征收房屋阳台（全部封闭）面积的认定。被征收房屋阳台（未全部封闭）面积应按50%面积予以认定，而阳台（全部封闭）面积则按100%面积予以认定。在实际征收过程中该阳台是否全部封闭，主要依据征收实施单位工作人员现场认定，未经有资质的独立第三方进行现场监督，并出具具有法律效力的鉴证报告。如果实际征收过程中该阳台未拍照留档，则在征收安置补偿费用结算审计时，仅能依据征收实施单位提供的书面资料对该阳台面积予以审核，如遇舞弊，在正常情况下难以被发现。

（二）有些征收实施单位对地块征收实施细则及相关法律法规的理解存在误差，致使其在实施征收过程中存在超标准对被征收户进行补偿和安置的问题

1.“货币补偿”方式奖励。一般情况下地方政府为鼓励被征收户选择“货币补偿”方式，对在协商期限内签订征收补偿安置协议并选择“货币补偿”进行安置的被征收户，给予一定金额的货币补偿奖励。但在实际征收过程中征收实施单位有时会扩大奖励范围，对选择“产权调换”补偿方式的被征收户，也同样给予该奖励。

2.无产权被征收杂物间补偿。一般情况下征收实施细则会对无产权杂物间的面积认定作出具体规定。但在实际征收过程中征收实施单位有时会将无产权被征收杂物间，按无产权被征收房屋的相关规定进行补偿和安置。

3.搬迁奖励补偿。一般情况下为鼓励被征收户在协商期限内搬迁，对在协商期限内签订征收补偿安置协议并搬迁的被征收户，给予一定金额的搬迁奖励。但在实际征收过程中，征收实施单位有时会对未在协商期限内签订征收补偿安置协议并搬迁的被征收户，也给予搬迁奖励费。

4.被征收户在被征收地块红线图范围内拥有多座被征收房屋。一般情况下，征收实施细则规定被征收户在被征收地块红线图范围内拥有的多座被征收房屋的面积应合并认定。但在实际征收过程中，征收实施单位有时会按“座”认定被征收房屋面积，如此将导致补偿标准提高，例如征收实施细则规定120平方米以下面积给予较高奖励，120平方米以上面积给予较低奖励，如果按“座”认定被征收房屋面积，将会虚增120平方米以下面积，从而提高了补偿标准，导致财政多支出征收资金。

5.在征收实施细则公告发布后出台补偿标准。有时，征收实施细则公告后不久，政府出台了新的征收补偿文件，提高了征收补偿标准。在实际征收过程中，部分征收实施单位会选择依据新出台的征收补偿文件中确定的补偿标准给予补偿。但由于政府新出台的征收补偿文件的颁布时间在征收实施细则公告时间之后，因此该征收补偿文件不适用于该地块。

6.征收安置房内隔墙和三洁具的补偿面积认定。部分征收安置房未配备内隔墙和三洁具，而是在被征收户回迁结算时按安置房标准户型面积给予一定金额补偿。但在实际征收过程中，征收实施单位有时会按安置房实际结算面积给予补偿（一般情况下安置房实际建筑面积大于标准建筑面积），如此将导致多支出财政征收资金。

7.未按无产权房屋丈量表中绘制的图形计算无产权房屋建筑面积。例如，无产权房屋丈量表中绘制的图形为梯型，征收实施单位工作人员却按长方形来计算该房屋建筑面积，导致征收安置补偿费用虚高。

（三）在征收实施过程中部分会议纪要的法律效力未得到有权政府的书面认可

如在征收实施过程中遇到特殊情况，大多被征收地块所在地政府或征收安置指挥部，会以会议纪要等形式对该地块征收实施细则进行补充规定。但有些会议纪要的法律效力未得到有权政府的书面认可，因此该地方政府或征收安置指挥部出具的会议纪要应认定为无效，依据会议纪要计算的征收安置补偿费的金额不应予以认定，如此则会出现认定的征收安置补偿费与实际支出差距较大，矛盾突出。

二、关于降低征收安置补偿费用结算审计风险的建议

1.通过查阅地块公示资料等方法加以比对核实

目前征收实施单位在实施征收过程中通常会将被征收户的相关情况予以公示。由于被征收的无产权房屋大多在城乡结合部，被征收户通常对彼此之间的情况较为熟悉，公示的相关资料一般情况下较为真实，因此在一定程度上可作为征收工作现场监督资料的替代证据。审计人员在实施审计过程中，如果发现被审计单位未提供被征收户的公示资料，应要求被审计单位予以提供，然后将征收协议、面积丈量表、封房单等资料与被征收户公示资料予以比对，从中核实征收安置补偿费用是否存在错漏或舞弊。

2.实施审计前应仔细阅读征收实施细则及相关法律法规的有关规定，并在审计工作底稿中的相关栏次予以标注

由于地块征收实施细则及相关法律法规内容复杂繁多，审计人员在实施审计前如果没有予以仔细阅读理解，而是在实施审计过程中不断查阅相关资料，则不但难以查出被审计单位的错漏及舞弊，还会降低审计效率。因此审计人员在实施征收安置补偿费用结算审计前，应仔细阅读征收实施细则及相关法律法规的有关规定，并在审计工作底稿中的相关栏次予以标注，如此，不但可以提高审计质量，还可以提高审计效率。

3.要求被审计单位出具确认会议纪要合法合规的追认文件或披露审核依据文件

在实施征收安置补偿费用结算审计过程中，审计人员若发现个别补偿费用是依据地方政府或征收安置指挥部出具的会议纪要予以补偿，应要求被审计单位提供确认该会议纪要合法合规的文件依据。如果被审计单位未能提供，审计人员应要求被审计单位出具确认会议纪要合法合规的追认文件。如仍未能提供，审计人员应将个别补偿金额予以核减，或者在审计报告中披露该个别补偿费用审核的依据文件，如此，可在一定程度上降低审计风险。

4.加大审计力度，采用详查法实施审计工作

由于每个被征收户资料之间的无勾稽对应关系，要想审计结果较为准确，只能采用详查方式进行审计，逐项逐笔地对被审计单位报送的资料进行审核，如漏过一项（笔）未查，就有可能发生差错甚至是重大差错。这就要求征收安置补偿费用结算审计人员不但要具备较高的专业技术水平，而且要有足够的责任心及耐心，否则将难以胜任征收安置补偿费用结算审计工作。由于目前该项目的审计收费水平不高，审计单位难以组织充足的具有专业胜任能力的人员进行审计，因此建议政府相关部门适当提高此项审计收费水平，从而促进提高审计质量，以确保财政征收资金的有效使用及安全。

作者：叶晨芳，单位：福州新区开发投资集团有限公司，来源：璟行财税。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！