一、何为小产权房
“小产权房”是指建设在集体土地上出售给非集体经济组织成员的房屋。
未经批准，占用集体土地建设的房屋及附属配套设施，没有向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体所有，属于违规违法用地。
二、国家法规政策的态度
国家法规政策一直对“小产权房”持限制态度。
1《土地管理法》（2004年修正）第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”
2国家土地管理局〔1990〕国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
3国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（国土资发〔2017〕108号）等都对“小产权房”作出了禁止性的规定。
《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。
2017年9月20日，国土资源部在其官方网站上公布了一份文件，再次重申：小产权房不得通过不动产登记合法化！
三、买卖“小产权房”合同的法律效力
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》在“关于农村房屋买卖问题”部分规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”
“小产权房”在法律和政策上始终是不被承认的。
四、《土地管理法》的规定
修正后的《土地管理法》删除了原《土地管理法》第36条的规定，但这主要是为集体经营性建设用地入市扫清障碍，而不意味着“小产权房”的合法化。
在集体经营性建设用地改革试点过程中，多数地方也是禁止其用于建设商品房和住宅的。
将来，是否可以放开这一限制，目前法律尚未予以明确。
五、小产权房购买者获得土地征收补偿利益的例外情况
鉴于“小产权房”买卖合同无效，购买的房屋也不可能通过登记取得合法物权。购房人不能取得所购买房屋的补偿利益，除非出现：
（1）流转行为发生在前述法律和政策颁布之前，
（2）宅基地已经由集体所有转变为国有或者诉争宅基地最终转让给本集体经济组织成员等不属于国家明确禁止范围的情形。
六、土地征收时的适当补偿
需要注意的是，即便买卖行为无效，考虑到“小产权房”形成有其特殊的历史原因，实践当中，只要不是占用耕地，恶意出售、强占多占等特殊情形，可以根据案件的具体情况，综合考虑房屋现值和买受人原买卖价格，对于“小产权房”的成本损失给予适当补偿。
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